自宅のリフォームで税金を安くしたい方に向けて、使える7種類の減税制度を比較表で整理し、控除額の計算方法・確定申告の手順・制度の選び方までを完全ガイドします。
🏆 結論：リフォーム減税は「リフォーム促進税制」と「住宅ローン減税（増改築）」の2系統
住宅リフォームの所得税控除は、自己資金や短期ローンで行う場合に使える「リフォーム促進税制」（工事費の10%を1年で控除・最大62.5万〜80万円）と、10年以上のローンを組む場合に使える「住宅ローン減税（増改築）」（残高の0.7%を最大10年間控除）の2系統があります。両者は原則として併用不可ですが、耐震改修のみ例外的に併用できます。リフォーム費用・ローンの有無・工事種別の3要素で最適な制度が決まるため、まずは判定フローで確認しましょう。
住宅リフォームの税額控除とは、自宅に一定の改修工事を行った場合に所得税が軽減される制度のことです。大きく「リフォーム促進税制」と「住宅ローン減税（増改築）」の2系統に分かれており、ローンの有無や工事内容によって使える制度が異なります。
実務では、「自分のリフォームにどの制度が使えるのか」がわからず、結果的に申告をしなかったために控除を受け損ねるケースを多く見かけます。年間100社以上の確定申告を担当してきた経験上、住宅関連の税額控除は「知っていれば得、知らなければ損」の典型です。
リフォーム促進税制は、自己資金またはローン年数を問わず利用できる制度です。国土交通省が定めた「標準的な工事費用相当額」（実際の工事費ではなく、告示で定められた単価に基づく金額）の10%が、工事完了年の所得税から直接控除されます。対象工事は耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化・子育て対応の6種類です。
💡 実務のポイント
リフォーム促進税制の控除額は「実際の工事費」ではなく「標準的な工事費用相当額」で計算されます。実際にかかった費用が高くても低くても、告示で定められた単価×数量で算出した金額が基準になります。そのため、同じ工事でも施工業者によって見積金額が異なっても控除額は変わりません。
住宅ローン減税（増改築）は、10年以上の住宅ローンを組んでリフォームを行った場合に利用できる制度です。年末時点のローン残高の0.7%が最大10年間にわたって所得税から控除されます。借入限度額は2,000万円で、最大控除額は年間14万円、10年間で合計140万円です。対象となる工事は、増改築・大規模修繕に加え、耐震・省エネ・バリアフリーなどの改修工事が含まれます。
なお、住宅ローン減税とリフォーム促進税制は原則として併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。ただし、耐震改修工事に限っては、住宅ローン減税とリフォーム促進税制（耐震）の併用が例外的に認められています。
リフォーム促進税制は工事の種類ごとに対象工事限度額と最大控除額が異なります。以下の比較表で全7種類を横断的に整理しました。
| 工事種別 | 対象工事限度額 | 控除率 | 最大控除額 | タックスアンサー |
|---|---|---|---|---|
| 耐震改修 | 250万円 | 10% | 62.5万円 | No.1222 |
| バリアフリー改修 | 200万円 | 10% | 60万円 | No.1220 |
| 省エネ改修 | 250万円（※1） | 10% | 62.5万円（※1） | No.1219 |
| 同居対応改修 | 250万円 | 10% | 62.5万円 | No.1224 |
| 長期優良住宅化改修（耐震or省エネ＋耐久性向上） | 250万円（※2） | 10% | 62.5万円（※2） | No.1227 |
| 子育て対応改修 | 250万円 | 10% | 25万円 | No.1228 |
※1 太陽光発電設備を併せて設置する場合、限度額350万円・最大控除額67.5万円。
※2 耐震＋省エネ＋耐久性向上の場合は限度額500万円・最大控除額75万円。
※ 上記の必須工事の限度額を超える部分とその他の工事費用（合計1,000万円上限）には5%の控除率が適用されます。
参考: 国税庁 No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）
📢 令和8年度税制改正による延長
令和8年度税制改正大綱により、リフォーム促進税制は所得税の控除が3年間延長（令和10年12月31日まで）、固定資産税の減額措置が5年間延長（令和13年3月31日まで）されることが盛り込まれました。床面積要件も50㎡以上から40㎡以上に緩和されています。
2種類以上のリフォームを同時に行う場合、リフォーム促進税制の控除は併用が可能です。例えば「耐震＋省エネ＋バリアフリー＋同居対応」の4種類の工事を同時に行った場合、対象工事限度額は合計950万円（250万＋250万＋200万＋250万）となり、最大控除額は合計247.5万円に達します。
ただし、「長期優良住宅化改修」は「耐震改修」「省エネ改修」を内包するため、長期優良住宅化改修を選択した場合は耐震・省エネ単独の控除と併用できません。この点は現場でも見落としやすいポイントです。
リフォームの税額控除は制度が複数あるため、「自分はどれを使えるか」を判断するのが難しい部分です。以下の6ステップで判定できます。
| ステップ | 確認項目 | 判定 |
|---|---|---|
| 1 | 自分が所有し、居住する住宅のリフォームか？ | No → 対象外。投資用・賃貸用住宅は対象になりません |
| 2 | 工事内容は対象6種類に該当するか？ | No → 対象外。内装のみの模様替え等は原則対象外です |
| 3 | 合計所得金額は2,000万円以下か？ | No → 対象外（全制度共通の所得要件） |
| 4 | 10年以上の住宅ローンを組んだか？ | Yes → ステップ5へ。No → リフォーム促進税制のみ利用可能 |
| 5 | 住宅ローン減税とリフォーム促進税制のどちらが有利か？ | シミュレーションで比較（下記参照）。原則併用不可のため有利な方を選択 |
| 6 | 固定資産税の減額措置も使えるか？ | 対象工事であれば所得税控除とは別に固定資産税の減額（1年間）が可能 |
💡 実務のポイント
ステップ5の制度選択が最も重要です。一般的に、リフォーム費用が500万円以下の場合はリフォーム促進税制（1年で控除完了）が有利になりやすく、リフォーム費用が大きく10年以上のローンを組む場合は住宅ローン減税（10年間で累計）が有利になりやすい傾向があります。ただし個別のケースで異なるため、シミュレーションで確認することをおすすめします。
耐震改修工事は、昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準で建築された住宅を、現行の耐震基準に適合させるための工事が対象です。租税特別措置法第41条の19の2の規定により、標準的な工事費用相当額（限度額250万円）の10%が所得税から控除されます。
耐震改修の控除は他の制度と唯一併用が可能という特徴があります。つまり、耐震改修と同時に省エネ改修を行った場合、耐震改修の控除と省エネ改修の控除を両方受けることができます。さらに、住宅ローン減税との併用も認められている唯一の工事種別です。
🧮 シミュレーション：耐震改修の控除額計算
標準的な工事費用相当額が180万円の場合：180万円 × 10% ＝ 18万円が所得税から控除されます。なお、控除しきれない金額があっても翌年への繰越はできません。
省エネ改修工事は、窓の断熱改修を必須工事として、床・壁・天井の断熱改修、高効率空調機・給湯器の設置、太陽光発電設備の設置などを行った場合に適用されます。省エネ改修の特徴は、窓の断熱改修が必須である点です。天井の断熱材だけ追加したケースでは控除対象になりません。
現場でよく見かけるのが、「窓を交換せずに壁の断熱材だけ入れ替えた」ケースで控除を申請しようとするパターンです。残念ながらこれは対象外となります。省エネ改修で控除を受けたい場合は、最低でも窓の改修（内窓の新設やサッシ交換など）を工事に含める必要があります。
バリアフリー改修工事は、手すりの設置、段差の解消、滑り止め、通路幅の拡張などの工事が対象です。居住者要件として、50歳以上の方、要介護・要支援の認定を受けている方、障害者の方、または65歳以上の親族と同居している方のいずれかに該当する必要があります。
⚠️ 注意
バリアフリー改修は「居住者の要件」がある唯一の工事種別です。30代の健常者が自宅にバリアフリー工事をしても、上記の居住者要件を満たさなければ控除対象になりません。介護保険の住宅改修費支給制度（上限20万円）とは別の制度ですので混同に注意してください。
同居対応改修は、三世代が同居しやすい住環境を整備するための工事が対象です。具体的には、キッチン・浴室・トイレ・玄関のいずれかを増設する工事で、改修後にこれらの4設備のうち2つ以上が複数箇所になることが要件です。
長期優良住宅化改修は、耐震改修または省エネ改修に加えて耐久性向上改修を行い、「増改築による長期優良住宅の認定」を取得した場合に適用されます。他の制度と異なり、認定の取得が必須です。
実務では、長期優良住宅の認定取得には工事着手前の申請が必要であるため、「工事が終わってから申請しようとしたが間に合わなかった」という失敗が少なくありません。認定を取得するには工事計画段階で所管行政庁に申請する必要があります。
子育て対応改修は、住宅内における子どもの事故防止（手すり設置・角丸め加工）、対面式キッチンへの改修、収納設備の増設などが対象です。子育て世帯（18歳未満の子がいる世帯）または若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）が対象です。
内部リンクについて、住宅ローン控除の基本的なしくみは「住宅ローン控除とは？適用要件・控除額・確定申告の方法を完全解説」で詳しく解説しています。
AYUSAWA PARTNERS
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初回相談無料。税理士・行政書士がリフォーム減税の適用可否から確定申告までワンストップで対応します。
鮎澤パートナーズに相談する10年以上のローンを組んでリフォームする場合、住宅ローン減税（増改築）とリフォーム促進税制のどちらが有利かを比較する必要があります。両者は原則併用不可のため、有利な方を選択します。
📐 シミュレーション前提条件
| リフォーム費用 | 促進税制の控除額（1年） | ローン減税の控除額（10年累計） | 有利な制度 |
|---|---|---|---|
| 200万円 | 20万円 | 約10万円 | 促進税制 |
| 500万円 | 37.5万円 | 約25万円 | 促進税制 |
| 800万円 | 52.5万円 | 約40万円 | 促進税制 |
| 1,500万円 | 62.5万円 | 約75万円 | ローン減税 |
| 2,000万円 | 62.5万円 | 約100万円 | ローン減税 |
※概算値です。ローンの返済方法・金利・繰上返済の有無により異なります。正確な比較は税理士にご相談ください。
リフォーム費用がおよそ1,000万円を超えるあたりから、住宅ローン減税の方が有利になる傾向があります。ただし、所得税額が少ない方（年収が低い方）は、リフォーム促進税制の方が1年で控除を使い切れるメリットがあります。
📊 公認会計士の視点
住宅ローン減税の控除額計算では、ローン金利の支払いコストも考慮する必要があります。金利1.5%で2,000万円を10年間借りると、利息だけで約155万円。控除額が約100万円でも、利息を差し引くと実質的な負担軽減は限定的です。自己資金で支払えるならリフォーム促進税制を使い、ローンは組まないという選択肢も検討してください。
リフォームに関する固定資産税の減額措置は、所得税の控除とは別の制度であるため、同時に適用を受けることが可能です。つまり、所得税の控除と固定資産税の減額の「二重取り」ができます。
| 工事種別 | 固定資産税の減額割合 | 対象面積 | 減額期間 |
|---|---|---|---|
| 耐震改修 | 1/2に減額 | 120㎡まで | 1年間 |
| バリアフリー改修 | 1/3に減額 | 100㎡まで | 1年間 |
| 省エネ改修 | 1/3に減額 | 120㎡まで | 1年間 |
| 長期優良住宅化改修 | 2/3に減額 | 120㎡まで | 1年間 |
※固定資産税の減額は工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申告が必要です。確定申告（税務署）とは申告先が異なりますのでご注意ください。
経営者から「固定資産税の減額と所得税の控除は両方使えるのか？」という質問をよく受けますが、答えはYesです。固定資産税の減額措置は市区町村が管轄する地方税の制度であり、所得税の税額控除は国税の制度であるため、独立して適用されます。
住宅リフォームでは、国や自治体の補助金制度と税の優遇制度を組み合わせることで、実質的な負担を大幅に軽減できます。
| 優遇制度 | 管轄 | 併用可否 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 所得税の税額控除 | 国（税務署） | — | 確定申告で申告 |
| 固定資産税の減額 | 市区町村 | 所得税控除と併用○ | 工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申告 |
| 国の補助金（みらいエコ住宅等） | 国 | 税制優遇と併用○ | 補助金額を差し引いた金額で控除額を計算 |
重要なのは、補助金を受けた場合、補助金の額を差し引いた後の金額で税額控除を計算する点です。例えば工事費500万円のうち補助金が100万円出た場合、リフォーム促進税制の計算基礎は500万円ではなく400万円（＝500万円−100万円）になります。
所得控除の全体像については「所得控除とは？14種類の一覧と計算方法」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
リフォーム促進税制の控除を受けるには、工事完了の翌年に確定申告が必要です。以下のチェックリストで書類を確認しましょう。
| ✓ | 必要書類 | 入手先 |
|---|---|---|
| □ | 確定申告書 | 国税庁の確定申告書等作成コーナーまたはe-Tax |
| □ | 住宅特定改修特別税額控除の計算明細書 | 国税庁のWebサイトからダウンロード |
| □ | 増改築等工事証明書 | 建築士が在籍する施工業者・設計事務所・指定確認検査機関 |
| □ | 工事完了後の家屋の登記事項証明書 | 法務局 |
| □ | 補助金等の額がわかる書類（該当する場合） | 補助金交付元の自治体・団体 |
| □ | 源泉徴収票（給与所得者の場合） | 勤務先 |
| □ | 工事請負契約書の写し | 施工業者 |
| □ | 長期優良住宅認定通知書の写し（該当する場合） | 所管行政庁 |
⚠️ 注意：増改築等工事証明書の入手
「増改築等工事証明書」は、建築士事務所に所属する建築士・指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関が発行する書類です。施工業者に建築士が在籍していない場合は、別途外部の建築士に依頼する必要があります。発行に1〜2週間かかることもあるため、工事完了後早めに手配してください。
確定申告の基本的な進め方については「確定申告とは？やり方・必要書類・期限をわかりやすく解説」で詳しく解説しています。
実際のリフォーム費用に応じて、どの程度の節税効果が得られるかをシミュレーションしました。
📐 シミュレーション前提条件
| リフォーム費用 | 所得税控除額 | 固定資産税の減額 | 合計の節税効果 |
|---|---|---|---|
| 200万円 | 20万円 | 約4.7万円 | 約24.7万円 |
| 500万円 | 37.5万円 | 約4.7万円 | 約42.2万円 |
| 800万円 | 52.5万円 | 約4.7万円 | 約57.2万円 |
※所得税控除額の内訳：必須工事部分（限度額250万円）×10%＝最大25万円、限度額超過分×5%。固定資産税の減額は14万円×1/3≒約4.7万円。概算値です。個別の状況により異なります。
リフォーム減税で最も多い失敗は、そもそも確定申告をしないことです。給与所得者（会社員）は普段確定申告をしないため、リフォーム後に確定申告が必要であることを知らず、控除を受け損ねるケースが後を絶ちません。
ただし、還付申告（払いすぎた税金を返してもらう申告）は、工事完了の翌年1月1日から5年間受付可能です。「もう間に合わない」とあきらめている方でも、5年以内であれば遡って控除を受けられる可能性があります。
| 失敗パターン | 問題点 | 対策 |
|---|---|---|
| 増改築等工事証明書を取得していない | 確定申告に必須の書類がない | 工事契約時に証明書の発行を確認 |
| 省エネ改修で窓の改修をしていない | 窓の断熱改修が必須要件 | 工事計画時に窓の改修を含める |
| 固定資産税の申告期限（3ヶ月）を過ぎた | 市区町村への申告を忘れて期限切れ | 工事完了後すぐに市区町村へ確認 |
| 長期優良住宅の認定を工事後に申請 | 認定は工事着手前に申請が必要 | 計画段階で行政庁に事前相談 |
| 住宅ローン減税と促進税制を二重申告 | 原則併用不可（耐震除く） | 事前にどちらが有利かシミュレーション |
親や祖父母からリフォーム資金の援助を受ける場合、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を活用できます。通常、年間110万円を超える贈与には贈与税がかかりますが、住宅の取得やリフォームのための贈与であれば、一定額まで非課税になります。
質の高い住宅（省エネ基準適合等）のリフォームであれば最大1,000万円、それ以外の住宅のリフォームでも最大500万円まで非課税で贈与を受けられます。所得税の控除、固定資産税の減額に加えて、贈与税の非課税措置まで組み合わせれば「三重取り」の節税効果が期待できます。
年末調整の手続きの全体像については「【税理士×社労士が解説】年末調整とは？しくみ・対象者・手続きの流れを完全ガイド」をご覧ください。
リフォームの税額控除は「自分でできるケース」と「税理士に任せた方がよいケース」があります。以下の判断基準を参考にしてください。
| ケース | おすすめの対応 | 理由 |
|---|---|---|
| 工事が1種類、書類が揃っている | 自分で確定申告 | e-Taxの画面に沿って入力すれば完了 |
| 複数種類の工事を併用する | 税理士に相談 | 併用の可否・最適な制度選択の判断が必要 |
| ローン減税と促進税制で迷っている | 税理士に相談 | 個別のシミュレーションが必要 |
| 贈与税の非課税措置も使いたい | 税理士に依頼 | 贈与税の申告も必要で手続きが複雑 |
青色申告のメリットについて気になる方は、「青色申告のメリットとは？白色申告との違いを解説」もあわせてお読みください。
📋 この記事のポイント
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