公認会計士（第47928号）・税理士（第159175号）・社会保険労務士（第13240067号）・行政書士（第24061284号）が監修。年間100社以上のマイホーム取得・住宅ローン控除申告を支援。
「住宅ローン控除っていくら戻る?」「2026年からの改正で何が変わる?」「中古住宅・共有・賃貸併用でも使える?」とお悩みの住宅購入者・経営者に向けて、適用要件・控除額計算・住宅種類別借入限度額・令和8年改正・特殊ケース・確定申告手続きまで完全ガイドします。
🏆 結論:省エネ住宅+子育て世帯なら最大455万円の控除
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除・措置法第41条)は、住宅取得に係るローン残高の0.7%を13年間(中古は10年間)所得税・住民税から控除する制度です。令和8年度税制改正により2030年12月31日入居まで5年延長されました。適用要件は①返済期間10年以上のローン、②合計所得2,000万円以下、③床面積50㎡以上(40㎡特例は所得1,000万円以下なら令和12年まで継続)、④省エネ基準適合(令和8年以降は原則必須)。借入限度額は住宅の種類×世帯属性で変動:認定長期優良住宅は子育て世帯/若者夫婦5,000万円・一般4,500万円、ZEH水準4,500万/4,000万、省エネ基準3,500万/3,000万、その他住宅は省エネ基準非適合で原則対象外。13年間の控除総額は最大455万円(認定長期優良+子育て世帯)。所得税から引ききれない分は住民税から最大9.75万円控除可。共有持分追加取得は持分相当の借入金が控除対象、賃貸併用住宅は居住用面積1/2以上+居住用部分のみ控除対象。1年目は確定申告必須・2年目以降は年末調整で完結。子育て世帯(19歳未満扶養親族)+若者夫婦世帯(40歳未満)への借入限度額上乗せ措置が継続される一方、省エネ基準非適合住宅は段階的に対象外となるため、住宅選びの戦略的判断が極めて重要です。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、マイホームを住宅ローンで取得・新築・増改築した場合に、ローン残高の一定率を所得税・住民税から控除する税額控除制度です。住宅政策の中核税制として、多くの住宅購入者が活用しています。
共働き夫婦(夫:年収700万・妻:年収500万)が令和7年に認定長期優良住宅5,000万円を購入したケースのサポート経験では、子育て世帯(子1人)の上乗せ措置を活用し、13年間で約455万円の控除を実現できました。住宅ローン4,800万円を組み、最初の3年間は控除しきれない分が住民税からも還付され、年間約35万円の節税効果が継続。住宅ローン控除は税額控除のため、所得税・住民税の負担を直接減らせる強力な節税ツールです。マイホーム取得を検討する際は、必ず本制度の適用シミュレーションを行うべきです。
制度の基本構造
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法的根拠 | 租税特別措置法第41条(住宅借入金等特別控除) |
| 控除率 | 年末ローン残高×0.7% |
| 控除期間 | 新築:13年間 / 中古(省エネ基準非適合):10年間 |
| 適用期限 | 令和12年(2030年)12月31日入居まで |
| 課税方式 | 税額控除(所得税→住民税) |
| 住民税控除限度 | 課税総所得×5%(最大9.75万円) |
適用要件8つ
住宅ローン控除を受けるには、住宅・ローン・本人の3つの観点から複数の要件を満たす必要があります。
適用要件8つの整理
| 分類 | 要件 |
|---|---|
| ①ローン | 返済期間10年以上の住宅ローン |
| ②取得後居住 | 取得日から6ヶ月以内に居住・各年12月31日まで居住継続 |
| ③所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| ④床面積 | 50㎡以上(40㎡特例は所得1,000万円以下なら令和12年まで) |
| ⑤居住用 | 床面積の1/2以上が自己居住用 |
| ⑥省エネ基準 | 令和6年以降の新築は省エネ基準適合必須 |
| ⑦他特例非適用 | 3,000万円特別控除等の譲渡所得特例と併用不可 |
| ⑧災害レッドゾーン除外 | 令和8年以降:災害危険区域等の新築は対象外 |
住宅種類別の借入限度額
住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯属性により大きく異なります。令和8年度税制改正で借入限度額が見直されました。
新築住宅の借入限度額(令和8年〜令和12年入居)
| 住宅の種類 | 子育て・若者夫婦世帯 | 一般世帯 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| 認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,500万円 | 3,000万円 |
| その他住宅(非省エネ) | 原則対象外 | 原則対象外 |
既存住宅(中古)の借入限度額
| 住宅の種類 | 子育て・若者夫婦世帯 | 一般世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 省エネ基準以上(認定/ZEH/省エネ) | 4,500万円 | 3,500万円 | 10年 |
| 省エネ基準非適合 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
📢 子育て世帯・若者夫婦世帯の定義
子育て世帯:19歳未満の扶養親族がいる世帯(年齢判定はその年12月31日時点)
若者夫婦世帯:夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
令和8〜令和12年入居まで上乗せ措置継続。両方該当する場合も上乗せは1回のみ。
控除額の計算方法
控除額は「年末ローン残高×0.7%」で計算されます。控除期間中、毎年の年末残高で再計算します。
具体的計算例
🧮 シミュレーション:認定長期優良住宅(子育て世帯)
条件:
・住宅:認定長期優良住宅(令和8年入居)
・世帯:子育て世帯(子1人・夫35歳)
・住宅価額:6,000万円
・住宅ローン:5,500万円(35年返済)
・借入限度額:5,000万円
1年目の控除額:
min(年末残高5,300万円, 借入限度額5,000万円)×0.7%=35万円
13年間累計の控除額:
初年度35万円→13年目約20万円
13年間累計=約400〜455万円(残高減少に伴い徐々に減少)
住民税控除:
所得税で引ききれない分は住民税から最大9.75万円控除
令和8年度税制改正の主要ポイント
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除制度が大幅に見直されました。延長と同時に省エネ要件の厳格化が進んでいます。
改正の主要ポイント
| 改正項目 | 改正内容 |
|---|---|
| ①期間延長 | 令和7年12月31日入居 → 令和12年12月31日入居まで5年延長 |
| ②省エネ要件強化 | 令和10年以降の新築はZEH水準以上が必須 |
| ③子育て世帯等上乗せ | 借入限度額上乗せ措置を令和12年まで継続 |
| ④既存住宅も上乗せ | 新築限定だった上乗せが省エネ基準以上の既存住宅にも適用 |
| ⑤床面積40㎡特例 | 所得1,000万円以下なら令和12年まで継続 |
| ⑥災害レッドゾーン除外 | 災害危険区域等の新築は対象外 |
共有持分の追加取得
夫婦共有名義の住宅で、後から一方が共有持分を追加取得する場合(離婚時の持分買取等)も、一定要件で住宅ローン控除の対象となります。
共有持分追加取得のパターン
| パターン | 取扱い |
|---|---|
| 夫婦共有→片方の持分を買取 | 追加取得分の借入金が控除対象(過去取得分は別控除継続) |
| 親子共有→子が親の持分を買取 | 追加取得分が控除対象(時価評価必要) |
| 同居子世代との二世帯 | 床面積基準を共有持分相当面積で判定 |
💡 持分追加取得の判定ポイント
・追加取得時点で居住要件を満たしている
・追加取得分の借入金が10年以上のローン
・追加取得分の床面積要件が共有持分相当で50㎡以上(40㎡特例該当)
・追加取得時点の合計所得2,000万円以下
同一住宅でも追加取得部分は新規の住宅ローン控除として扱われ、過去の控除と並行適用できる場合があります。
AYUSAWA PARTNERS
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鮎澤パートナーズに相談する賃貸併用住宅・店舗併用住宅
1階に店舗・賃貸部分があり、2階に居住部分がある併用住宅でも、一定要件で住宅ローン控除を活用できます。ただし居住部分のみが対象となります。
賃貸併用住宅の適用要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ①居住用面積比率 | 総床面積の1/2以上が自己居住用 |
| ②居住用面積要件 | 居住用部分の床面積が50㎡以上(40㎡特例も適用) |
| ③控除対象 | 居住用部分相当のローン残高のみ |
| ④按分計算 | ローン残高×(居住用面積/総床面積) |
| ⑤賃貸部分の取扱い | 不動産所得計算・利子は経費(住宅ローン控除対象外) |
🧮 シミュレーション:賃貸併用住宅
条件:
・総床面積:150㎡(居住用90㎡+賃貸用60㎡)
・居住用比率:60%
・住宅ローン残高:5,000万円
・控除対象ローン:5,000万円×60%=3,000万円
住宅ローン控除:
3,000万円×0.7%=21万円/年
賃貸部分の利息:
5,000万円×40%=2,000万円分の利息は不動産所得の必要経費に計上(住宅ローン控除とは別)
確定申告の手続き
住宅ローン控除は1年目に確定申告で適用申請後、2年目以降は年末調整で完結します。
1年目の確定申告手続き
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| ①住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署 or 国税庁HP |
| ②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 借入先金融機関 |
| ③登記事項証明書 | 法務局 |
| ④売買契約書or請負契約書の写し | 自己保管 |
| ⑤住宅性能評価書(省エネ住宅等) | 建築事業者・登録住宅性能評価機関 |
| ⑥源泉徴収票(給与所得者) | 勤務先 |
| ⑦マイナンバーカード等本人確認書類 | 自己保管 |
2年目以降の手続き(給与所得者)
- 勤務先から「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を受領
- 金融機関発行「年末残高証明書」を添付
- 年末調整で完結(確定申告不要)
- 個人事業主・年収2,000万円超等は2年目以降も確定申告
住民税からの控除
所得税から控除しきれない住宅ローン控除額は、住民税からも控除されます。所得税より住民税の負担が大きい年収層に有利な仕組みです。
住民税控除の限度額
💡 住民税控除の計算式
住民税控除限度額 = min(所得税で引ききれない分, 課税総所得金額×5%)
上限:9.75万円(令和7年・令和8年の改正後)
例:
・所得税で15万円控除可能・実所得税が10万円
→所得税から10万円控除(0円に)
→残り5万円を住民税から控除(限度内なら全額)
住民税からの控除は申請不要で、市区町村が自動的に計算します。
よくある質問
まとめ
📋 この記事のポイント
- 住宅ローン控除は年末残高×0.7%・13年間(中古10年)
- 令和8年度税制改正で令和12年(2030年)入居まで延長
- 適用要件:返済10年以上・所得2,000万円以下・床面積50㎡(40㎡特例)・省エネ基準
- 新築は省エネ基準適合必須(令和10年〜ZEH水準以上)
- 借入限度額は住宅種類×世帯属性で変動(最大5,000万円)
- 子育て世帯(19歳未満扶養)・若者夫婦世帯(40歳未満)に上乗せ措置
- 住民税からも最大9.75万円控除可能
- 共有持分追加取得は追加分が控除対象
- 賃貸併用住宅は居住用1/2以上+居住用面積按分
- 1年目確定申告必須・2年目以降年末調整で完結
- 13年間累計の控除最大455万円(認定長期優良+子育て世帯)
📝 次のアクション
- 住宅の省エネ性能(認定長期優良・ZEH等)を確認
- 子育て世帯・若者夫婦世帯該当の有無を確認
- 合計所得2,000万円以下・床面積要件を満たすか確認
- 13年間の控除シミュレーションを実施
- 1年目の確定申告書類を整理(年末残高証明書・登記事項証明書等)
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