不動産賃貸で赤字が出たとき「給与所得と相殺して税金が戻ってくるのでは？」と期待する方は多いですが、土地の借入金利子や別荘貸付など、損益通算が制限されるケースがあります。この記事では、損益通算の可否判定と具体的な計算方法を税理士が解説します。
🏆 結論：不動産所得の赤字は原則として損益通算できるが、3つの例外がある
不動産所得の赤字は、給与所得や事業所得と相殺（損益通算）できます。ただし、①土地取得のための借入金利子に相当する部分、②別荘等の趣味目的の不動産、③特定組合の不動産事業の損失、の3つは損益通算の対象外です。特にサラリーマン大家は「土地の借入金利子」の制限で還付額が想定より少なくなるケースが多いため、購入前のシミュレーションが重要です。
損益通算とは、一定の所得で赤字（損失）が生じた場合に、他の所得の黒字と差し引きして税額を計算できる制度です。所得税法第69条に規定されています。
損益通算が認められている所得は、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得（一定のもの）の4種類です。この4つの頭文字を取って「ふ・じ・さん・じょう（富士山上）」と覚えると便利です。
たとえば、給与所得が500万円、不動産所得が▲100万円（赤字）の場合、損益通算により課税所得は400万円になります。すでに給与から源泉徴収されている所得税は500万円ベースで計算されていますから、差額分の税金が確定申告で還付されます。
💡 実務のポイント
実務では、不動産投資を始めた初年度は登記費用・不動産取得税・仲介手数料などの初期費用が大きく、赤字になりやすいです。この赤字を損益通算で活用できるかどうかは、借入金の内訳（土地分と建物分の比率）によって大きく変わります。物件購入前に土地・建物の価格按分を確認しておくことを強くおすすめします。
| 所得の種類 | 赤字の通算 | 補足 |
|---|---|---|
| 不動産所得 | ○ | 土地借入金利子等の例外あり |
| 事業所得 | ○ | 制限なし |
| 山林所得 | ○ | 制限なし |
| 譲渡所得（総合課税分） | ○ | 生活に必要な資産の譲渡損失は除く |
| 給与所得 | × | 赤字にならない |
| 雑所得 | × | 赤字でも通算不可 |
| 株式等の譲渡所得（分離課税） | × | 不動産所得とは通算不可 |
不動産所得の赤字が損益通算できるかどうかは、赤字の原因によって異なります。以下の5パターンで○×を判定しましょう。
| 赤字の原因 | 損益通算 | 根拠法令 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 減価償却費による赤字 | ○ | 所得税法69条 | 建物の償却費で赤字→全額通算可 |
| 修繕費・管理費による赤字 | ○ | 所得税法69条 | 大規模修繕で赤字→全額通算可 |
| 土地取得のための借入金利子 | × | 措法41条の4 | 土地ローンの利息分は通算不可 |
| 別荘等の趣味目的の貸付け | × | 所得税法69条2項 | リゾートマンションの一時的貸付け |
| 特定組合員の不動産事業損失 | × | 措法41条の4の2 | 不動産投資の任意組合損失 |
⚠️ 注意
実務で最も多いのが「土地の借入金利子」による制限です。マンションやアパートを購入する際、土地と建物を一括でローンを組むことがほとんどですが、その利息のうち土地に対応する部分は損益通算の対象外となります。これを知らずに「赤字だから全額還付される」と期待して物件を購入し、想定より還付が少なかったという相談を年に何件も受けます。
租税特別措置法第41条の4により、不動産所得の赤字のうち「土地等を取得するために要した負債の利子」に相当する金額は、損益通算の対象になりません。この制度は貸付規模の大小を問わず適用されます。
ここでいう「土地等」には、土地そのものに加えて、マンションの敷地利用権（敷地権）やその他の土地の上に存する権利も含まれます。つまり、区分マンションを購入した場合も、敷地権に対応する借入金利子は制限の対象になります。
制限される金額の計算は、「不動産所得の赤字の金額」と「土地の借入金利子の金額」の大小関係によって2パターンに分かれます。
| パターン | 条件 | 通算対象外の金額 | 通算できる金額 |
|---|---|---|---|
| 赤字 ＞ 土地利子 | 赤字の方が大きい | 土地利子の金額 | 赤字 − 土地利子 |
| 赤字 ≦ 土地利子 | 土地利子の方が大きい | 赤字の全額 | 0円（通算不可） |
ポイントは、赤字の全額が土地の借入金利子以内に収まる場合、損益通算が一切できなくなるという点です。
🧮 具体例で計算してみましょう
【パターン1：赤字＞土地利子の場合】
不動産収入500万円、必要経費550万円（うち借入金利息48万円・土地分16万円）
→ 不動産所得の赤字：▲50万円
→ 通算対象外：16万円（土地利子）
→ 損益通算できる金額：50万円−16万円＝34万円
【パターン2：赤字≦土地利子の場合】
不動産収入500万円、必要経費510万円（うち借入金利息48万円・土地分16万円）
→ 不動産所得の赤字：▲10万円
→ 赤字10万円 ＜ 土地利子16万円
→ 損益通算できる金額：0円（全額通算不可）
実務では、土地と建物を一括してローンを組むことがほとんどです。この場合、借入金利子を「土地対応分」と「建物対応分」に按分する必要があります。
土地と建物を同一の借入金で取得した場合、租税特別措置法施行令第26条の6第2項により、借入金はまず建物の取得に充てられたものとして計算できます。これは納税者有利の取扱いで、土地に充てられる借入金の額を小さくする効果があります。
📐 シミュレーション共通の前提条件
| 項目 | パターン① 全額借入 |
パターン② 自己資金1,000万 |
パターン③ 自己資金2,500万 |
|---|---|---|---|
| 借入金総額 | 4,000万円 | 3,000万円 | 1,500万円 |
| 建物に充当される額 | 2,000万円 | 2,000万円 | 1,500万円 |
| 土地に充当される額 | 2,000万円 | 1,000万円 | 0円 |
| 土地の借入金利子 | 24万円 | 16万円 | 0円 |
| 通算対象外の金額 | 24万円 | 16万円 | 0円 |
| 損益通算できる金額 | 76万円 | 84万円 | 100万円 |
※概算値です。金利条件や返済方法により実際の利息額は異なります。
📊 公認会計士の視点
パターン③のように自己資金が建物価格以上であれば、借入金は全額建物に充当され、土地の借入金利子は0円となります。つまり、自己資金を多く入れるほど損益通算の制限は小さくなります。物件購入時に「自己資金をどこまで入れるか」は、損益通算の還付額にも影響する重要な判断ポイントです。
土地建物を一括購入した場合の土地の借入金利子は、以下の算式で計算します（措法通達41の4-3）。
📐 計算式
土地の借入金利子 ＝ 年間利息総額 ×（借入金総額 − 建物取得価額）÷ 借入金総額
※借入金総額が建物取得価額以下の場合、土地の借入金利子は0円
参考: 国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
実際にどのくらい税金が戻ってくるのかを、年収別にシミュレーションしてみましょう。
📐 シミュレーション前提条件
| 項目 | 年収500万円 | 年収700万円 | 年収1,000万円 |
|---|---|---|---|
| 給与所得 | 356万円 | 520万円 | 805万円 |
| 通算前の課税所得 | 約210万円 | 約370万円 | 約650万円 |
| 通算後の課税所得 | 約130万円 | 約290万円 | 約570万円 |
| 適用される税率 | 5〜10% | 10〜20% | 20〜23% |
| 所得税の還付額（概算） | 約8万円 | 約16万円 | 約18万円 |
| 住民税の軽減額（概算） | 約8万円 | 約8万円 | 約8万円 |
| 合計の税負担軽減額 | 約16万円 | 約24万円 | 約26万円 |
※概算値です。他の所得控除（配偶者控除・医療費控除等）がある場合、金額は変動します。
年収が高いほど適用税率が高くなるため、損益通算による還付額も大きくなります。ただし、損益通算を目的とした不動産投資はキャッシュフロー悪化のリスクがあるため、節税だけで投資判断をしないことが重要です。
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鮎澤パートナーズに相談する所得税法第69条第2項により、「主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産」の貸付けに係る損失は、損益通算の対象になりません。
以下のような不動産は、たとえ第三者に貸し付けて賃料を得ていても、「趣味目的」と判定される可能性があります。
💡 実務のポイント
「趣味目的か事業目的か」は、所有目的・利用頻度・収益性など総合的に判断されます。年間を通じて賃貸に出しており、安定した賃料収入を得ている場合は事業目的と認められやすいです。一方、オーナー自身の利用が中心で、空いた期間だけ貸しているような場合は趣味目的と判断されるリスクがあります。
租税特別措置法第41条の4の2により、民法上の組合（任意組合）や投資事業有限責任組合の「特定組合員」が、組合事業から生じた不動産所得の損失は、損益通算の対象になりません。
特定組合員とは、組合事業に係る重要な業務の執行の決定に関与せず、かつ、契約を締結するための交渉等を自ら執行しない組合員のことです。つまり、出資だけして運営に関与しない「受動的な投資家」がこれに該当します。
不動産投資ファンドや不動産の共同投資スキームに参加している個人は、この制限に該当する可能性があるため注意が必要です。組合事業ごとに収支の明細書を確定申告書に添付する義務もあります。
不動産所得の赤字を損益通算するためには、確定申告が必要です。サラリーマンの場合、年末調整だけでは不動産所得の赤字は反映されません。
| 書類名 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書B | 国税庁HP / e-Tax | 第一表・第二表 |
| 青色申告決算書 or 収支内訳書 | 国税庁HP / e-Tax | 不動産所得用 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 | 給与所得の確認用 |
| 不動産の賃貸契約書 | 手元保管 | 収入の根拠 |
| 借入金の返済予定表 | 金融機関 | 利息額の確認 |
| 固定資産税の通知書 | 市区町村 | 土地建物の評価額確認 |
| 売買契約書 | 手元保管 | 土地・建物の価格按分 |
青色申告決算書（不動産所得用）および白色申告の収支内訳書（不動産所得用）には、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」を記入する専用の欄があります。この欄に土地の借入金利子の金額を正しく記入しないと、損益通算の計算が誤ったまま処理される可能性があります。
⚠️ 注意
不動産所得が黒字の場合は、土地の借入金利子の欄を記入する必要はありません。この制限はあくまで赤字のときだけ適用されます。黒字の場合は、土地の借入金利子も含めて全額が必要経費として認められます。
なお、確定申告の基本的な手順については「確定申告の基礎知識｜初めてでもわかる手順と必要書類」で詳しく解説しています。
「土地の借入金利子の制限で損益通算ができない（または金額が小さい）」という場合に検討すべき対策を、判断フロー形式でまとめました。
| 判断ステップ | 条件 | 対策 |
|---|---|---|
| Step 1 | 手元資金に余裕がある？ | 繰上返済で借入金残高を建物取得価額以下に減らす → 土地の利子が0になる |
| Step 2 | 借り換えは可能？ | より低金利のローンに借り換えて利息総額を減らす |
| Step 3 | 他の経費を増やせる？ | 適法な修繕費（資本的支出にならない範囲）で赤字幅を拡大し、通算可能額を増やす |
| Step 4 | 青色申告を選択済み？ | 未選択なら青色申告承認申請書を提出。最大65万円の特別控除が使える |
| Step 5 | 長期的に赤字が続く？ | 投資計画の見直し。賃料値上げ・空室対策・物件売却を検討 |
💡 実務のポイント
不動産投資を始めた初年度は登記費用や不動産取得税などの一時的な費用で赤字になるのは正常です。しかし、2年目以降も継続して赤字が出る場合は、投資計画そのものに問題がある可能性があります。「毎年赤字で損益通算できるからOK」という考え方は危険です。損益通算で税金が戻っても、キャッシュフローがマイナスなら手元のお金は減り続けます。
青色申告のメリットについては「青色申告のメリット・デメリットを税理士が解説」もご参照ください。
不動産所得を含む複数の所得で赤字が生じた場合、損益通算には法令で定められた順序があります（所得税法第69条、所得税法施行令第198条）。
まず、経常所得グループ（不動産所得・事業所得・給与所得・雑所得など）の中で通算を行います。次に、経常所得グループで引き切れない赤字がある場合は、一時所得・譲渡所得（総合課税分）と通算します。それでも引き切れない場合は、山林所得・退職所得と通算します。
なお、不動産所得の赤字は、株式等の譲渡所得（申告分離課税）とは通算できません。逆に、株式の譲渡損失を不動産所得の黒字と通算することもできません。
複数の物件を所有している場合、物件Aの赤字と物件Bの黒字は、不動産所得の中で先に内部通算されます。内部通算した結果、不動産所得全体で赤字が残った場合に、他の所得との損益通算が適用されます。ただし、土地の借入金利子による赤字部分は、内部通算でも制限を受けます。
損益通算をしても引き切れない赤字がある場合、青色申告をしていれば翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます（純損失の繰越控除。所得税法第70条）。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 申告の色 | 青色申告であること（白色申告は変動所得・被災事業用資産の損失のみ繰越可） |
| 繰越期間 | 翌年以降3年間 |
| 申告義務 | 赤字の年と繰越を受ける年の両方で確定申告が必要 |
| 注意点 | 土地の借入金利子で制限された部分は繰越控除の対象外 |
損益通算の対象外となった土地の借入金利子相当額は、繰越控除でも救済されません。この点は見落としやすいため注意してください。
所得控除の全体像については「所得控除の一覧と適用条件」も参考になります。
損益通算による税金の軽減は、所得税だけでなく住民税にも及びます。住民税は一律10%ですので、損益通算できる赤字80万円なら約8万円の軽減になります。確定申告をすれば住民税にも自動的に反映されますが、サラリーマンの方は住民税の徴収方法（特別徴収か普通徴収か）に注意が必要です。
個人事業主や国民健康保険に加入している方は、損益通算により総所得金額が減少するため、国民健康保険料も下がる可能性があります。これは損益通算の副次的なメリットです。
損益通算により課税所得が減少すると、ふるさと納税の控除上限額も下がります。不動産所得の赤字が発生する年は、ふるさと納税の寄付額を控えめにしておくことをおすすめします。
| No. | 失敗パターン | 対策 |
|---|---|---|
| 1 | 赤字全額が通算できると思い込んで物件を購入 | 購入前に土地の借入金利子を計算し、通算可能額をシミュレーション |
| 2 | 確定申告をしない（赤字なので申告不要と誤解） | 赤字の年こそ確定申告が必要。しないと還付も繰越もできない |
| 3 | 土地と建物の価格按分を適当に決める | 売買契約書の記載、固定資産税評価額の比率で合理的に按分 |
| 4 | 赤字の年の確定申告だけして翌年以降は申告しない | 繰越控除を受けるには赤字の年と翌年以降も連続して申告が必要 |
| 5 | 節税目的だけで採算の悪い物件を購入 | 損益通算による還付は一時的。キャッシュフローがプラスになる物件選びが最優先 |
📋 この記事のポイント
不動産投資の損益通算は、正しく理解して活用すれば有効な節税手段ですが、土地の借入金利子の制限を見落とすと想定外の結果になります。物件購入前に税理士に相談し、土地・建物の按分比率と損益通算の効果をシミュレーションしておくことをおすすめします。
不動産所得の基本的な仕組みについては「不動産所得とは？計算方法と確定申告の手順」をご覧ください。
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