公認会計士（第47928号）・税理士（第159175号）・社会保険労務士（第13240067号）・行政書士（第24061284号）が監修。年間100社以上の法人決算・会社設立を支援。
アパート・マンション・駐車場等の賃貸経営をしている方向けに、不動産所得の定義・計算方法・必要経費・確定申告の手順を完全ガイド。サラリーマン大家の20万円ルール、5棟10室基準、令和8年度税制改正の対応まで、税理士が実務目線で解説します。
🏆 結論:不動産所得は「収入−必要経費」のシンプルな構造だが、判断ポイントは多数
不動産所得は所得税法第26条に規定される所得区分で、不動産・土地の権利・船舶・航空機等の貸付による所得です。計算式は「総収入金額−必要経費(−青色申告特別控除)」とシンプルですが、家賃の計上時期(契約日/受領日でない)、礼金・敷金の取扱い、減価償却費、5棟10室基準による事業的規模判定など実務上の判断ポイントが多数あります。会社員の副業大家は不動産所得が年間20万円超で申告必須、不動産専業なら年間95万円超(令和7年改正後)で申告必須。青色申告承認を得れば最大65万円控除(令和9年分以後は75万円)、損益通算で給与所得との節税も可能です。
不動産所得とは|定義と所得区分
不動産所得とは、所得税法第26条第1項に規定される、次の3種類の貸付による所得のことです。給与所得・事業所得・譲渡所得などとは独立した10種類ある所得区分の1つで、総合課税の対象となります。
不動産所得の対象となる3カテゴリ
| カテゴリ | 具体例 |
|---|---|
| ①土地・建物等の貸付け | アパート・マンション・戸建・商業ビル・駐車場の家賃収入 |
| ②不動産の上に存する権利の貸付け | 地上権・借地権・地役権等の地代収入 |
| ③船舶・航空機の貸付け | 船舶・航空機(機種により事業所得になる場合あり)の貸付料 |
事業所得・雑所得との区別が重要
| 事例 | 該当する所得区分 |
|---|---|
| アパート・マンションの家賃 | 不動産所得 |
| 駐車場(青空・砂利敷きで保管責任なし) | 不動産所得 |
| 時間貸し駐車場(コインパーキング・有人管理あり) | 事業所得 or 雑所得 |
| 下宿(食事の提供あり) | 事業所得 or 雑所得 |
| 民泊(住宅宿泊事業法・年間180日以内) | 雑所得が原則(規模により不動産所得) |
| 広告看板の設置料 | 不動産所得 |
💡 実務のポイント
実務では「コインパーキングは不動産所得?」という質問が多いですが、コインパーキングは利用者の自動車の保管責任を伴うため事業所得扱いが原則です。一方、月極駐車場は単純な土地の貸付なので不動産所得です。同じ駐車場でも、サービス内容で所得区分が変わる点が重要。判断に迷う場合は税理士に相談するか、国税庁タックスアンサーNo.1373(事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分)を確認してください。
不動産所得の計算方法|基本式と各項目の詳細
不動産所得は次の基本式で計算します。シンプルですが、各項目に細かいルールがあり、節税効果を最大化するには各項目の理解が必須です。
計算式
🧮 不動産所得の計算式
不動産所得=総収入金額−必要経費(−青色申告特別控除)
※青色申告承認を得ている場合、複式簿記+e-Tax(または優良な電子帳簿保存)で最大65万円(令和9年分以後は75万円)を追加で控除
総収入金額の内訳
| 項目 | 取扱い |
|---|---|
| 家賃・地代 | 毎月の賃料収入(全額) |
| 礼金・更新料 | 受領した年の全額 |
| 敷金・保証金 | 返還不要部分(償却部分)のみ収入計上、返還義務分は預り金 |
| 共益費・管理費(借主負担) | 家賃と同様、収入計上 |
| 名義書換料・承諾料 | 受領年の全額 |
| 広告料・看板設置料 | 受領年の全額 |
収入の計上時期(発生主義)
家賃の計上時期は「実際に受領した日」ではなく「契約上の支払日」が原則です。これは所得税基本通達36-5に規定されています。
| パターン | 計上時期 |
|---|---|
| 家賃(契約で支払日が定まっている) | 契約上の支払日 |
| 家賃(支払日の定めなし) | 実際の支払日 |
| 礼金(返還義務なし) | 契約の効力発生日(原則として契約締結時) |
| 更新料 | 契約更新の効力発生日 |
| 敷金の返還不要部分(償却額) | 退去時(償却が確定した時) |
⚠️ 滞納家賃も収入計上が必要
家賃を滞納されて未収のままでも、契約上の支払日に収入計上する必要があります(発生主義)。「未収だから来年計上したい」は通用しません。回収不能が確定した場合は、その確定年に貸倒損失として経費計上する手続きになります。実務では、税務調査で「未収家賃の計上漏れ」を指摘されるケースが頻発します。月次の家賃管理表で「契約上の支払日」基準で確実に記帳することが重要です。
必要経費の一覧|何が経費にできるか
不動産所得の必要経費は、不動産の貸付業務に必要な支出が広く認められます。賃貸経営の規模に応じて、認められる範囲が変わります。
主な必要経費20種類
| 経費 | 具体例・取扱い |
|---|---|
| ①固定資産税・都市計画税 | 物件にかかる固定資産税・都市計画税(自宅部分は按分) |
| ②不動産取得税 | 取得した年の全額または減価償却資産の取得価額に含める |
| ③登録免許税・登記費用 | 取得時の登記費用 |
| ④減価償却費 | 建物の耐用年数で按分(後述) |
| ⑤修繕費 | 原状回復・小規模修繕(資本的支出は減価償却) |
| ⑥損害保険料(火災・地震) | 事業年度に対応する金額(複数年契約は按分) |
| ⑦管理委託料 | 不動産管理会社への委託料 |
| ⑧仲介手数料・広告宣伝費 | 入居者募集の費用 |
| ⑨借入金利子 | 事業用借入の利息(土地分は損益通算制限あり) |
| ⑩水道光熱費(共用部) | 共用部の電気・水道代等 |
| ⑪通信費 | 事業用電話・インターネット代 |
| ⑫消耗品費 | 清掃用品・備品等 |
| ⑬租税公課 | 事業税(該当者)・印紙税等 |
| ⑭税理士報酬 | 確定申告・税務相談の報酬 |
| ⑮交通費 | 物件の確認・打合せの交通費 |
| ⑯接待交際費 | 不動産仲介業者等との打合せ食事代 |
| ⑰新聞図書費 | 不動産関連の書籍・新聞代 |
| ⑱貸倒損失 | 回収不能となった家賃 |
| ⑲青色事業専従者給与 | 事業的規模かつ青色申告者のみ |
| ⑳雑費 | 上記に該当しない事業関連費用 |
経費にできないもの
| 項目 | 理由 |
|---|---|
| 土地・建物の購入代金 | 資産計上(建物は減価償却で経費化) |
| 借入金の元本返済 | 資金の返済であり費用ではない |
| 所得税・住民税 | 所得に対する税金は経費不可 |
| 自宅部分の費用(按分前) | 家事関連費は事業用部分のみ按分計上 |
| 資本的支出(大規模改修) | 減価償却資産として複数年で償却 |
減価償却費の計算|建物の耐用年数と償却方法
建物・建物附属設備・構築物の減価償却は、不動産所得の必要経費で最も大きな割合を占めます。償却方法は定額法のみ、耐用年数は構造ごとに定められています。
建物の主な法定耐用年数
| 構造 | 耐用年数 | 定額法償却率 |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造(住宅用) | 47年 | 0.022 |
| 重量鉄骨造(住宅用・厚さ4mm超) | 34年 | 0.030 |
| 軽量鉄骨造(住宅用・厚さ3mm超〜4mm以下) | 27年 | 0.038 |
| 軽量鉄骨造(住宅用・厚さ3mm以下) | 19年 | 0.053 |
| 木造(住宅用) | 22年 | 0.046 |
| 木造モルタル(住宅用) | 20年 | 0.050 |
減価償却費の計算式と中古物件の特例
🧮 減価償却費の計算
新築物件: 建物の取得価額 × 償却率
中古物件: 「(法定耐用年数−経過年数)+経過年数×20%」で算出した年数
※ただし全期間経過後は「法定耐用年数×20%」(最低2年)
例:築25年の木造アパート(法定耐用年数22年)を取得
22年×20%=4.4年→4年(切り捨て)で減価償却
建物2,000万円なら年間500万円の減価償却費
💡 実務のポイント
築古物件を取得して短期間で大きな減価償却費を計上する手法は、サラリーマン大家の節税で広く使われてきました。例えば築30年の木造アパートを2,500万円で取得すれば、4年間で年間625万円(建物2,500万円÷4年)の減価償却費を計上可能。給与所得と損益通算すれば数百万円の節税効果が見込めます。ただし、令和2年税制改正で「国外中古建物の損益通算制限」が導入されたため、海外不動産での同手法は使えません。国内物件のみが対象です。詳しくは不動産所得の必要経費記事をご覧ください。
事業的規模の判定|5棟10室基準
不動産所得は規模の大小に関わらず不動産所得となりますが、「事業的規模」と認められれば青色申告特別控除65万円・専従者給与・大規模な貸倒引当金など、より大きな節税が可能となります。判定基準は所得税基本通達26-9に定められた「5棟10室基準」です。
事業的規模の判定基準
| 物件種別 | 事業的規模の基準 |
|---|---|
| アパート・マンション | 独立した室数が10室以上 |
| 戸建貸家 | 5棟以上(戸建1棟=2室換算で計算) |
| 駐車場 | 概ね50台以上(明確な基準なし、税務署判断) |
| 混在型(戸建+アパート) | 戸建1棟=2室で換算し合計10室以上 |
事業的規模かどうかで変わる税務優遇
| 項目 | 事業的規模 | 事業的規模未満 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最大65万円(複式簿記+e-Tax等) | 10万円のみ |
| 青色事業専従者給与 | 適用可 | 適用不可 |
| 貸倒引当金(一括計上) | 5.5%まで一括計上可 | 個別貸倒のみ |
| 資産損失(取り壊し・滅失) | 全額損金算入可 | 不動産所得の範囲内のみ |
| 所得税の延滞税・利子税 | 事業所得との損益通算 | 同左 |
確定申告が必要なケース|不動産所得の有無で異なる
不動産所得がある場合、給与所得との関係や所得金額によって確定申告の要否が決まります。サラリーマン大家と専業大家で判定基準が異なる点に注意が必要です。
確定申告必須の3パターン
| パターン | 判定基準 |
|---|---|
| ①会社員(給与所得者)が副業大家 | 不動産所得が年間20万円超で申告必要 |
| ②専業大家・個人事業主 | 不動産所得が基礎控除以下なら不要だが、令和7年12月改正後は年間95万円超(令和6年分までは48万円超)で申告必要 |
| ③個人事業主が兼業で不動産所得 | 事業所得+不動産所得を合算して申告(金額不問) |
📢 令和7年12月施行の基礎控除引上げの影響
令和7年度税制改正により、令和7年12月1日施行で所得税の基礎控除が48万円→58万円(合計所得655万円以下)に引き上げられました。同時に給与所得控除の最低保障額も55万円→65万円に拡大。これにより、給与所得者+不動産所得のラインも若干上昇しています。ただし、サラリーマン大家の「20万円ルール」(給与所得者で他の所得が20万円以下なら申告不要)は維持されており、引き続き不動産所得が年間20万円超は申告必要です。
サラリーマン大家の「20万円ルール」の落とし穴
⚠️ 20万円ルールは所得税のみ・住民税は別
「不動産所得が年間20万円以下なら確定申告不要」というルールは所得税だけの取扱いです。住民税には20万円ルールはなく、20万円以下でも市区町村に住民税申告が必要です。確定申告をすれば住民税申告は不要(税務署経由で連動)ですが、確定申告しない場合は別途市区町村への住民税申告が必要となります。実務では「20万円以下だから何もしなくていい」と勘違いし、後から住民税の調査で発覚するケースが頻発しています。
サラリーマン大家の節税効果|損益通算の活用
会社員(給与所得者)が不動産投資をする最大のメリットは、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる点です。減価償却費を活用して不動産所得を意図的に赤字にし、給与所得との合算で所得税・住民税を還付・減額するスキームが広く使われています。
損益通算のシミュレーション
🧮 損益通算による節税シミュレーション
給与所得:800万円(年収約1,000万円)
不動産所得:△200万円(家賃収入600万円−経費800万円)
損益通算なし:給与800万円→所得税約120万円
損益通算あり:合計600万円→所得税約75万円
節税効果:約45万円(所得税)+18万円(住民税10%相当)=約63万円
損益通算の制限|土地分の借入金利子
不動産所得の赤字を給与所得と損益通算する際、土地取得のための借入金利子部分は損益通算の対象外となります(措法第41条の4)。これは土地値上がり益が分離課税の譲渡所得で課税されるため、土地分の借入利息で給与所得を圧縮するのは不公平との考えに基づきます。
| 借入金利子の取扱い | 損益通算 |
|---|---|
| 建物部分の借入金利子 | 可 |
| 土地部分の借入金利子 | 不可(損益通算の対象外) |
建物と土地の取得価額按分の手法には、消費税額からの按分・固定資産税評価額按分・契約書記載額がありますが、適切な按分で建物割合を高めることが節税戦略上重要です。
確定申告のやり方|提出書類と手順
不動産所得の確定申告は、青色申告と白色申告のどちらでも対応可能です。青色申告の場合は最大65万円(令和9年分以後は75万円)の控除があるため、本格的な不動産投資をするなら青色申告がほぼ必須です。
必要書類
| 書類 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 確定申告書(第一表・第二表) | 必須 | 必須 |
| 青色申告決算書(不動産所得用) | 必須(4ページ) | 不要 |
| 収支内訳書(不動産所得用) | 不要 | 必須(2ページ) |
| 源泉徴収票(給与所得がある場合) | 必要時 | 必要時 |
| 家賃の支払調書・通帳コピー | 必要時(添付不要・保存義務7年) | 同左 |
| 必要経費の領収書・請求書 | 保存義務(7年・電子帳簿OK) | 同左 |
確定申告の5ステップ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| STEP1 | 家賃収入・経費の集計(クラウド会計ソフトで自動仕訳) |
| STEP2 | 減価償却費の計算(物件ごとに耐用年数・取得価額で算出) |
| STEP3 | 青色申告決算書(または収支内訳書)を作成 |
| STEP4 | 確定申告書を作成(損益通算・所得控除・税額計算) |
| STEP5 | e-Tax提出 or 税務署に郵送・持参(翌年3月15日まで) |
不動産所得でよくあるトラブル
不動産所得の確定申告は他の所得と比べて論点が多く、税務調査でも指摘されやすいテーマです。実務でよく見るトラブル事例を整理します。
5つのトラブル事例
| トラブル | 原因・対策 |
|---|---|
| ①敷金の収入計上漏れ | 退去時の敷引きを収入計上していない→事例ヒアリングで漏れ発覚 |
| ②修繕費と資本的支出の区分 | 60万円基準等の通達違反→税務調査で否認 |
| ③土地分借入利子の損益通算 | 建物・土地の按分が不適切→過大な損益通算で否認 |
| ④減価償却の計算ミス | 中古物件の耐用年数・建物附属設備の区分計上漏れ |
| ⑤事業的規模の判定誤り | 9室で65万円控除を取って→事業的規模未満で10万円のみと修正 |
令和8年度税制改正のポイント|不動産オーナーへの影響
令和8年度税制改正大綱(令和7年12月公表)では、不動産所得に関連する重要な改正が複数含まれています。
主要な改正項目
| 改正項目 | 改正内容 | 適用時期 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 65万円→75万円(e-Tax+優良な電子帳簿保存) | 令和9年(2027年)分以後 |
| 少額減価償却資産特例 | 30万円未満→40万円未満 | 令和8年4月1日以後取得分 |
| 紙提出時の青色特別控除 | 55万円→10万円に減額 | 令和9年(2027年)分以後 |
| 基礎控除 | 48万円→58万円(合計所得655万円以下) | 令和7年12月1日施行・令和7年分以後 |
よくある質問
📋 この記事のポイント
- 不動産所得は所得税法第26条規定の所得区分で、家賃・地代・船舶等の貸付収入が対象
- 計算式は「総収入金額−必要経費(−青色申告特別控除)」で総合課税
- 家賃の計上時期は契約上の支払日(発生主義)で、滞納家賃も収入計上が必要
- 必要経費は固定資産税・減価償却費・修繕費・借入金利子等20項目以上が広く認められる
- 5棟10室基準を満たすと事業的規模となり65万円控除・専従者給与等の優遇が拡大
- サラリーマン大家は不動産所得20万円超で申告必須、赤字なら損益通算で給与所得を圧縮可能
- 土地分借入金利子の損益通算制限と、建物の耐用年数を踏まえた減価償却が節税の鍵
- 令和8年4月の少額減価償却40万円拡大、令和9年分以後の青色特別控除75万円拡充に対応
📋 まとめ
- 不動産所得は10種類の所得区分の1つで、アパート・マンション・駐車場等の家賃が対象
- 計算は「総収入金額−必要経費」のシンプル構造だが、判断ポイント多数
- 5棟10室基準による事業的規模判定で青色65万円控除・専従者給与の可否が決まる
- サラリーマン大家は20万円ルールに注意、20万円以下でも住民税申告は必要
- 減価償却費の活用と建物割合の最大化で給与所得との損益通算による節税が可能
- 令和8年4月以降の少額減価償却40万円拡大、令和9年分以後の青色特別控除75万円改正に対応
- 家賃滞納・修繕費vs資本的支出・土地分借入利子等の論点で税務調査対応にも注意
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