アパートや賃貸マンションを所有する不動産オーナーに向けて、貸宅地・貸家建付地の相続税評価額の計算方法を解説します。この記事を読めば、自分の賃貸不動産がいくらで評価されるかを把握し、相続税対策の方針を立てることができます。
🏆 結論：賃貸不動産は「誰の建物が建っているか」で評価方法が変わる
自分の土地を他人に貸して、その人が建物を建てている場合は「貸宅地」（借地権割合分を減額）。自分の土地に自分で建てた建物を他人に貸している場合は「貸家建付地」（借地権割合×借家権割合×賃貸割合を減額）。いずれも自用地より評価が下がり、さらに小規模宅地等の特例を併用できる可能性があります。貸宅地は評価減の幅が大きい一方で処分が困難、貸家建付地は評価減は控えめですが賃貸経営の自由度が高いのが特徴です。
貸宅地とは、自分が所有する土地を他人に貸し、借りた人がその土地の上に建物を建てて使用している場合の土地のことです。借地権（土地を借りて建物を建てる権利）が設定されるため、土地の所有者は自由に処分することが難しくなります。
一方、貸家建付地とは、自分が所有する土地に自分で建てた建物（アパート・マンション・ビルなど）を第三者に貸している場合の土地を指します。建物の所有者は土地の所有者自身ですが、入居者に借家権があるため、やはり利用上の制約が生じます。
相続税の土地評価では、土地の利用形態によって評価額が大きく異なります。以下の比較表で全体像をつかんでください。
| 利用形態 | 権利関係 | 計算式 | 評価減の目安 |
|---|---|---|---|
| 自用地 | 所有者が自由に使用 | 自用地評価額のまま | なし（100%） |
| 貸宅地 | 他人が借地権を持ち建物を所有 | 自用地評価額×（1−借地権割合） | 30〜70%減 |
| 貸家建付地 | 所有者の建物を他人に賃貸 | 自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合） | 9〜27%減 |
| 貸家建付借地権 | 借地上の建物を他人に賃貸 | 借地権評価額×（1−借家権割合×賃貸割合） | 借地権からさらに9〜30%減 |
💡 実務のポイント
実務で最もよく見かけるのが「貸宅地」と「貸家建付地」の混同です。判別のポイントは「建物を誰が所有しているか」。建物の登記簿で確認すれば、土地所有者が建てたものか、借地人が建てたものかが明確になります。この判別を誤ると評価方法自体が変わるため、税務調査で指摘されるリスクが高くなります。
土地の評価が自用地より低くなる理由は、所有者が土地を自由に処分できないためです。貸宅地の場合、借地借家法により借地人の権利が強く保護されており、地主が一方的に契約を解除して土地を返してもらうことは極めて困難です。そのため、土地の市場価値が借地権の割合だけ低下します。
貸家建付地の場合も同様に、入居者に借家権があるため、「建物を壊して更地にしたい」と思っても立退料の支払いなしには実現できません。ただし、建物は自分のものなので貸宅地ほどの制約はなく、評価減の幅も小さくなります。
貸宅地の評価額は、自用地としての評価額から借地権に相当する部分を差し引いて計算します。財産評価基本通達に基づく計算式は次のとおりです。
貸宅地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）
借地権割合は国税庁の路線価図に記載されたアルファベット（A〜G）で確認します。
| 記号 | 借地権割合 | 貸宅地の評価率 | 主な地域イメージ |
|---|---|---|---|
| A | 90% | 10% | 都心一等地（銀座・丸の内等） |
| B | 80% | 20% | 都市部の商業地 |
| C | 70% | 30% | 都市部の住宅地 |
| D | 60% | 40% | 郊外の住宅地 |
| E | 50% | 50% | 地方都市の住宅地 |
| F | 40% | 60% | 地方の住宅地 |
| G | 30% | 70% | 地方の農村部 |
📐 シミュレーション前提条件
ステップ1：自用地評価額 ＝ 30万円 × 1.00 × 200㎡ ＝ 6,000万円
ステップ2：貸宅地の評価額 ＝ 6,000万円 ×（1 − 0.60）＝ 2,400万円
自用地に比べて3,600万円（60%）の評価減となります。
親族間や同族会社との取引で権利金の授受がなく、相当の地代（自用地評価額の年6%程度）を受け取っている場合は、借地権割合にかかわらず20%として計算します。つまり、貸宅地の評価額は自用地評価額の80%となり、通常の計算よりも評価減が小さくなります。
⚠️ 注意
権利金を受け取っておらず、かつ「通常の必要費（固定資産税＋修繕費程度）」以下の地代しか受け取っていない場合は「使用貸借」と判断されます。使用貸借の場合、借地権は認められず、土地は自用地として100%評価されてしまいます。実務では、親族に土地を貸す際の地代設定を安易に決めてしまい、想定外に高い評価になるケースを何度も見てきました。
貸家建付地とは、自分の土地に建てた建物を他人に賃貸している場合の土地です。アパート経営やマンション賃貸をしている不動産オーナーの多くが該当します。
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
この計算式に登場する3つの要素を整理します。
| 要素 | 内容 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 借地権割合 | 土地の自用地評価額に占める借地権の割合（30〜90%） | 路線価図のアルファベット（A〜G）で確認 |
| 借家権割合 | 建物を借りている人の権利の割合 | 全国一律30% |
| 賃貸割合 | 実際に賃貸に供している部分の床面積の割合 | 賃貸中の独立部分の床面積÷全独立部分の床面積 |
📐 シミュレーション前提条件
ステップ1：自用地評価額 ＝ 40万円 × 1.00 × 300㎡ ＝ 1億2,000万円
ステップ2：評価減率 ＝ 60% × 30% × 100% ＝ 18%
ステップ3：貸家建付地の評価額 ＝ 1億2,000万円 ×（1 − 0.18）＝ 9,840万円
自用地に比べて2,160万円の評価減です。
借地権割合は地域によって大きく異なるため、同じ賃貸不動産でも所在地によって評価減の効果が変わります。以下の表で、借地権割合ごとの評価減率を確認してください。
| 借地権割合 | 貸宅地の評価減率 | 貸家建付地の評価減率（満室） | 自用地1億円の場合（貸宅地） | 自用地1億円の場合（貸家建付地） |
|---|---|---|---|---|
| 90%（A） | 90%減 | 27%減 | 1,000万円 | 7,300万円 |
| 80%（B） | 80%減 | 24%減 | 2,000万円 | 7,600万円 |
| 70%（C） | 70%減 | 21%減 | 3,000万円 | 7,900万円 |
| 60%（D） | 60%減 | 18%減 | 4,000万円 | 8,200万円 |
| 50%（E） | 50%減 | 15%減 | 5,000万円 | 8,500万円 |
| 40%（F） | 40%減 | 12%減 | 6,000万円 | 8,800万円 |
| 30%（G） | 30%減 | 9%減 | 7,000万円 | 9,100万円 |
※貸家建付地は借家権割合30%・賃貸割合100%で計算。概算値です。個別の状況により異なります。
📊 公認会計士の視点
上の表からわかるように、貸宅地は「借地権割合が高い都市部ほど評価が大きく下がる」のに対し、貸家建付地の評価減は最大でも27%程度にとどまります。つまり、貸宅地は相続税の面では有利ですが、借地権者がいるため売却が極めて困難で、底地の実勢価格は評価額をさらに下回ることも珍しくありません。財産の流動性（換金しやすさ）と相続税評価の低さはトレードオフの関係にあることを覚えておいてください。
賃貸アパートやマンションに空室がある場合、その分だけ賃貸割合が下がり、評価減の効果が小さくなります。これは相続税計算で非常に重要なポイントです。
📐 シミュレーション前提条件
| 賃貸状況 | 賃貸割合 | 評価額 | 自用地との差額 |
|---|---|---|---|
| 満室（10/10室） | 100% | 8,200万円 | ▲1,800万円 |
| 2室空室（8/10室） | 80% | 8,560万円 | ▲1,440万円 |
| 5室空室（5/10室） | 50% | 9,100万円 | ▲900万円 |
| 7室空室（3/10室） | 30% | 9,460万円 | ▲540万円 |
| 全室空室（0/10室） | 0% | 1億円（自用地） | 0円 |
※概算値です。個別の状況により異なります。正確な計算は税理士にご相談ください。
満室と5室空室を比較すると、評価額に900万円の差があります。相続税率が30%の方であれば、空室5室によって相続税が約270万円増えるイメージです。
相続開始時にたまたま空室だっただけで、普段は継続的に入居者がいた部屋については、一定の要件を満たせば賃貸中として取り扱える場合があります。国税庁が示す4つの要件は次のとおりです。
| No. | 要件 | 具体的な判断基準 |
|---|---|---|
| 1 | 相続開始前に継続的に賃貸されていた | 直前の入居者が長期間入居していたか |
| 2 | 退去後速やかに募集を開始し、他の用途に使っていない | 不動産業者への募集依頼書・広告掲載の証拠があるか |
| 3 | 空室期間が一時的（1か月程度） | 相続開始前後で概ね1か月程度の空室か |
| 4 | 相続開始後の賃貸が一時的でない | 相続後に新たな入居者が入り、継続的に賃貸されているか |
💡 実務のポイント
空室期間が「1か月程度」とされていますが、実務上は2〜3か月程度であれば「一時的」と認められるケースもあります。重要なのは「客観的に賃貸を継続する意思があった」と証明できるかどうかです。募集広告の掲載履歴、不動産業者との媒介契約書、内見記録などの証拠を保管しておくことが不可欠です。逆に、半年以上空室のまま放置していたり、募集活動の形跡がない場合は、一時的とは認められません。
賃貸割合は「戸数」ではなく「床面積」で計算します。部屋ごとに広さが異なるアパートやマンションでは、どの部屋が空室かによって賃貸割合が変わります。
たとえば、以下のようなアパートを考えます。
| 部屋 | 床面積 | 賃貸状況 |
|---|---|---|
| 101号室（ファミリー） | 70㎡ | ○ 賃貸中 |
| 102号室（ファミリー） | 70㎡ | ○ 賃貸中 |
| 201号室（単身） | 30㎡ | × 空室 |
| 202号室（単身） | 30㎡ | ○ 賃貸中 |
この場合、賃貸中の床面積は70㎡＋70㎡＋30㎡＝170㎡、全床面積は200㎡です。賃貸割合 ＝ 170㎡÷200㎡ ＝ 85%。戸数ベースでは3/4＝75%ですが、面積ベースでは85%となり、面積の大きいファミリータイプが賃貸中であることで有利に計算できています。
以下のケースでは、土地上に建物があっても貸家建付地として評価できないため注意が必要です。
| ケース | 評価方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 親族に無償で貸している（使用貸借） | 自用地 | 借家権が発生しない |
| 固定資産税程度の家賃しかもらっていない | 自用地 | 使用貸借と判断される |
| 社宅として従業員に貸している | 自用地 | 借地借家法の適用がない |
| 建築中で入居者がいない | 自用地 | 賃貸開始前 |
| 全室が長期間空室のまま放置 | 自用地 | 賃貸の実態がない |
貸家建付地は「貸付事業用宅地等」に該当する場合、小規模宅地等の特例を併用できます。この二重の評価減は非常に大きな節税効果をもたらします。適用条件を満たせば、200㎡まで50%の減額が可能です。
なお、小規模宅地等の特例の全体像については「小規模宅地等の特例の概要」で詳しく解説しています。
📐 シミュレーション前提条件
ステップ1：貸家建付地の評価額 ＝ 1億2,000万円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 9,840万円
ステップ2：特例の対象額 ＝ 9,840万円 ×（200㎡ ÷ 400㎡）＝ 4,920万円
ステップ3：減額される金額 ＝ 4,920万円 × 50% ＝ 2,460万円
最終評価額：9,840万円 − 2,460万円 ＝ 7,380万円
自用地1億2,000万円に対して7,380万円ですので、合計で4,620万円（38.5%）の評価減です。
賃貸割合が100%でない場合、小規模宅地等の特例の計算には特殊なルールがあります。実務で間違いが多い箇所なので注意してください。
⚠️ よくある計算ミス
賃貸割合50%の場合に「貸家建付地の評価額全体に対して特例を適用する」のは誤りです。正しくは、まず土地を「賃貸中の部分」と「空室部分（自用地）」に分け、賃貸中の部分にのみ特例を適用します。
📐 前提：自用地1億円・借地権割合60%・賃貸割合50%・面積200㎡
| 計算ステップ | 正しい計算 | 誤った計算 |
|---|---|---|
| 貸家建付地の評価額 | 1億円×（1−0.6×0.3×0.5）＝9,100万円 | 同じ＝9,100万円 |
| 特例の対象額 | 賃貸中の部分のみ：9,100万円×50%＝4,550万円 | 全体：9,100万円（←ここが誤り） |
| 50%減額 | 4,550万円×50%＝2,275万円 | 9,100万円×50%＝4,550万円 |
| 最終評価額 | 9,100万円−2,275万円＝6,825万円 | 9,100万円−4,550万円＝4,550万円 |
| 差額 | 正しい計算との差額：2,275万円（過少申告になり追徴課税のリスク） | |
このように、空室がある場合の計算は複雑になるため、必ず税理士に確認することをおすすめします。
貸家建付地の評価と合わせて、建物（貸家）自体の相続税評価額も確認しておきましょう。建物を他人に賃貸している場合は、自分で使用する場合の評価額から借家権の部分を差し引いて計算します。
貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合は全国一律30%です。満室の場合、固定資産税評価額の70%が評価額となります。
🧮 シミュレーション：現金2億円 vs 賃貸アパート
パターンA：現金2億円をそのまま相続
→ 相続税評価額 ＝ 2億円
パターンB：1億円の土地に1億円のアパートを建てて満室経営
→ 土地（貸家建付地）：1億円 ×（1−0.6×0.3×1.0）＝ 8,200万円
→ 建物（貸家）：7,000万円（固定資産税評価額）×（1−0.3×1.0）＝ 4,900万円
→ 合計評価額 ＝ 8,200万円＋4,900万円 ＝ 1億3,100万円
評価減 ＝ 2億円 − 1億3,100万円 ＝ 6,900万円
※小規模宅地等の特例を併用すればさらに減額可能
もちろん、賃貸経営には空室リスク・修繕費用・金利変動リスクなどがあります。相続税の評価減だけを目的にした安易なアパート建設は危険です。土地評価の全体像については「相続税の土地評価｜路線価方式と倍率方式」もあわせてご覧ください。
相続税を金銭で納付することが困難な場合、一定の要件のもとで相続財産を物納（現物で納付）することが認められています。貸宅地・貸家建付地は物納にどのように関係するのでしょうか。
| 順位 | 物納できる財産 | 貸宅地・貸家建付地との関係 |
|---|---|---|
| 第1順位 | 国債・地方債・不動産・船舶 | 貸宅地・貸家建付地も含まれる |
| 第2順位 | 社債・株式等の有価証券 | — |
| 第3順位 | 動産 | — |
ただし、物納に充てる不動産は「管理処分不適格財産」に該当しないことが条件です。借地権者との間でトラブルがある貸宅地や、建物の状態が著しく悪い貸家建付地は物納が認められない可能性があります。また、物納は相続税評価額（＝低い価額）で充当されるため、実勢価格との乖離が大きい場合は金銭で納付した方が有利になることもあります。
💡 実務のポイント
貸宅地の物納は、地主にとって「売れない・使えない」底地を相続税の支払いに充てられる有効な手段です。ただし、物納の申請から許可までに時間がかかることがあるため、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）を見据えて早期に準備を始める必要があります。相続税の計算方法の全体像は「相続税の計算方法」で解説しています。
自分の土地を駐車場として他人に貸している場合、土地上に「建物」がないため貸家建付地にはなりません。アスファルトや砂利を敷いていても、これは構築物であり建物ではないため、自用地として評価されます。
ただし、賃貸アパートの入居者専用駐車場であれば、アパートの敷地と一体として貸家建付地評価が認められます。アパートの隣にある月極駐車場を入居者以外にも貸している場合は、区分して評価する必要があります。
相続税の評価減を目的に、被相続人の体調が悪くなってから急いで賃貸を始めるケースがあります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した場合、小規模宅地等の特例の適用が制限される可能性があります。ただし、相続開始前から事業的規模（5棟10室基準）で貸付事業を行っていた場合は、この制限の対象外です。詳しくは「事業用・貸付用宅地の小規模宅地等の特例」をご覧ください。
小規模宅地等の特例の適用には、相当の対価（世間相場並みの賃料）を得て継続的に賃貸していることが要件です。極端に安い賃料で親族に貸している場合は、使用貸借と判断されて特例が適用できなくなるリスクがあります。近隣の同程度のグレード・広さの物件の賃料相場を調べ、大きく乖離していないか確認しておくことが大切です。
賃貸アパートを建て替えている最中に相続が発生した場合、原則として建て替え中は貸家建付地には該当せず自用地評価となります。ただし、建て替え前の入居者が建て替え後に入居する予定であり、立退料の支払いがなく、賃貸借契約が継続している場合は、例外的に貸家建付地として評価できる場合があります。
ここでは、複数の賃貸不動産を持つオーナーの具体例で、最適な評価方法を検討してみましょう。
📐 ケーススタディの前提
| 物件 | 評価区分 | 自用地評価額 | 評価減後 | 小規模宅地等の特例適用後 |
|---|---|---|---|---|
| ①自宅 | 自用地→特定居住用 | 9,000万円 | 9,000万円 | 1,800万円※ |
| ②賃貸アパート | 貸家建付地→貸付事業用 | 7,500万円 | 6,150万円 | 3,690万円※※ |
| ③底地 | 貸宅地 | 6,000万円 | 2,400万円 | — |
| 合計 | 2億2,500万円 | 1億7,550万円 | 7,890万円 |
※配偶者が取得し特定居住用宅地等（330㎡まで80%減額）を適用：9,000万円×（300㎡/300㎡）×80%＝7,200万円減額
※※子が取得し貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減額）を適用：6,150万円×（200㎡/250㎡）×50%＝2,460万円減額
概算値です。個別の状況により異なります。正確な計算は税理士にご相談ください。
自用地評価額2億2,500万円が最終的に7,890万円まで下がる可能性があります。ただし、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合は面積の調整計算が必要なため、実際の適用にあたっては必ず専門家に相談してください。相続税の基本的なしくみについては「相続税のしくみと基礎知識」をご覧ください。
📋 この記事のポイント
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