不動産を活用した相続税対策｜賃貸アパート経営・不動産購入の節税効果
相続財産に現金や更地が多く相続税の負担が心配な不動産オーナーに向けて、不動産を活用した相続税対策のしくみ・具体的な手法・節税シミュレーションを完全ガイドします。この記事を読めば、自分に合った不動産対策を選び、節税効果とリスクを正しく把握できます。
🏆 結論：不動産は「評価減の重層適用」で最も強力な相続税対策だが、令和9年以降は5年ルールに要注意
現金を不動産に組み替えると、路線価評価（時価の約8割）＋貸家建付地の評価減（約21%減）＋小規模宅地等の特例（最大50%減）の三重適用で、現金と比べて評価額を大幅に圧縮できます。ただし、令和8年度税制改正により、令和9年1月1日以後は相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産は取得価額ベース（×0.8）で評価されるため、「相続直前の駆け込み購入」は節税効果が大幅に縮小します。早めの対策が不可欠です。
不動産が相続税対策として有効な最大の理由は、「相続税評価額」と「時価（市場価格）」に差があるからです。現金1億円をそのまま相続すれば評価額は1億円ですが、同じ1億円で不動産を購入すると、相続税評価額は一般的に6,000万〜7,000万円程度になります。
土地の相続税評価は路線価に基づいて計算されます。路線価は国税庁が毎年公表しており、一般的に公示地価の80%程度の水準に設定されています。そのため、土地を購入した時点で約20%の評価減が自動的に発生します。
建物の相続税評価は固定資産税評価額に基づきます。新築建物の場合、固定資産税評価額は建築費の50〜60%程度になるのが一般的です。つまり、5,000万円で建てたアパートの評価額は2,500万〜3,000万円程度になります。
購入・建築した不動産を第三者に賃貸すると、さらに評価が下がります。これは、借りている人に一定の権利（借家権・借地権）があるため、オーナーの自由な利用が制限されることを評価に反映するしくみです。
| 評価区分 | 計算式 | 評価減の目安 |
|---|---|---|
| 自用地（更地） | 路線価 × 面積 | 時価の約80% |
| 貸家建付地（賃貸アパートの土地） | 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） | 自用地から約21%減（借地権割合70%の地域・満室の場合） |
| 自用家屋（自宅建物） | 固定資産税評価額 | 建築費の約50〜60% |
| 貸家（賃貸アパート建物） | 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合） | 自用家屋から30%減（満室の場合） |
💡 実務のポイント
実務の相談で最も多いのが「借入金を使って不動産を購入すれば、借入金が債務控除される分さらに節税になるのでは？」という質問です。確かに借入金は遺産総額から控除されますが、購入した不動産も財産として加算されるため、単純に「借金すれば節税」にはなりません。節税効果は「取得した不動産の評価額が購入額より低い」部分にのみ生じます。
不動産を使った相続税対策は大きく4つの手法に分類できます。自分の状況に合った手法を選ぶために、それぞれのメリット・デメリット・適用場面を比較します。
| 手法 | 評価減の効果 | 初期費用 | 主なリスク | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| ①更地にアパートを建築 | 土地：貸家建付地（約21%減） 建物：建築費の約35%で評価 | 建築費（数千万〜数億円） | 空室リスク、建築費回収、修繕費 | 遊休地を所有している人 |
| ②収益物件を購入 | 土地＋建物で購入額の約50〜70%で評価 | 物件購入額（数千万〜数億円） | 物件選定リスク、5年ルール | 現金が多い人 |
| ③自用地を賃貸に転用 | 自用地→貸家建付地（約21%減） | リフォーム費用程度 | 既存建物の状態による | 使っていない建物がある人 |
| ④不動産小口化商品の購入 | 令和9年以降は時価評価に（後述） | 1口500万〜1,000万円 | 税制改正で節税効果消滅 | 現在は非推奨 |
⚠️ 注意：不動産小口化商品は令和9年以降、節税効果がほぼ消滅
令和8年度税制改正大綱により、不動産小口化商品（任意組合型等）は取得時期にかかわらず「通常の取引価額（時価）」で評価されることになりました。令和9年1月1日以後の相続・贈与に適用されるため、不動産小口化商品を使った相続税対策は実質的に封じられました。
同じ相続財産1億5,000万円でも、資産の構成によって相続税の額がどれだけ変わるかを3パターンで比較します。
📐 シミュレーション前提条件
| 項目 | パターンA 全額現金 |
パターンB 現金＋アパート1棟 |
パターンC 現金＋アパート2棟 |
|---|---|---|---|
| 現金 | 1億5,000万円 | 7,500万円 | 3,000万円 |
| 不動産（時価） | — | 7,500万円 （土地4,500万＋建物3,000万） | 1億2,000万円 （土地7,000万＋建物5,000万） |
| 現金の評価額 | 1億5,000万円 | 7,500万円 | 3,000万円 |
| 土地の評価額 | — | 2,839万円 （路線価3,600万×貸家建付地0.79） | 4,424万円 （路線価5,600万×0.79） |
| 建物の評価額 | — | 1,050万円 （固定資産税評価1,500万×貸家0.7） | 1,750万円 （固定資産税評価2,500万×0.7） |
| 小規模宅地等の特例 | — | ▲1,419万円 （200㎡×50%減額分） | ▲2,212万円 |
| 課税遺産総額 | 1億800万円 | 5,770万円 | 2,762万円 |
| 相続税の概算額 | 約1,580万円 | 約415万円 | 約83万円 |
| パターンAとの差額 | — | ▲約1,165万円 | ▲約1,497万円 |
※概算値です。配偶者控除の適用なし。各種補正率は省略。実際の金額は個別の状況により異なります。
全額現金で約1,580万円の相続税が、アパート1棟を持つだけで約415万円に、2棟なら約83万円にまで下がります。同じ1億5,000万円の資産でも、不動産の比率を高めるだけで1,000万円以上の節税が可能です。
📊 公認会計士の視点
上記シミュレーションは「節税効果」だけを見たものです。実際の判断では、アパート経営の収支（家賃収入−管理費−修繕費−固定資産税−借入金利息）がプラスかどうか、つまり「事業として成り立つか」が大前提です。節税効果が1,000万円あっても、赤字経営で2,000万円の損失が出れば、相続税対策としては失敗です。
相続税の計算方法の全体像については、「相続税の計算方法｜基礎控除・税率・申告の流れ」で詳しく解説しています。
不動産対策の節税効果が大きいのは、複数の評価減を重ねて適用できるからです。賃貸アパートの土地と建物を例に、評価減が重なるステップを整理します。
| 段階 | 評価減の内容 | 計算例（時価5,000万円の土地） |
|---|---|---|
| 第1段階 | 路線価評価（時価の約80%） | 5,000万円 → 4,000万円 |
| 第2段階 | 貸家建付地の評価減（借地権割合70%×借家権割合30%＝21%減） | 4,000万円 → 3,160万円 |
| 第3段階 | 小規模宅地等の特例（貸付事業用200㎡まで50%減） | 3,160万円 → 1,580万円（全面積が200㎡以内の場合） |
時価5,000万円の土地が1,580万円の評価になり、約68%もの評価減が実現しています。
| 段階 | 評価減の内容 | 計算例（建築費3,000万円） |
|---|---|---|
| 第1段階 | 固定資産税評価額（建築費の約50%） | 3,000万円 → 1,500万円 |
| 第2段階 | 貸家の評価減（借家権割合30%＝30%減） | 1,500万円 → 1,050万円 |
建築費3,000万円の建物が1,050万円の評価、約65%の評価減です。土地と建物を合わせると、時価8,000万円の資産が2,630万円の評価（約67%減）になります。
貸家建付地の詳しい計算方法については、「貸宅地・貸家建付地の評価方法と計算方法」をご覧ください。
AYUSAWA PARTNERS
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鮎澤パートナーズに相談する令和8年度税制改正大綱（令和7年12月公表）では、不動産を活用した相続税対策に大きな規制が加わりました。令和9年1月1日以後の相続・贈与に適用されます。
| 対象 | 改正内容 | 従来との違い |
|---|---|---|
| 5年以内に取得した賃貸不動産 | 取得価額を基に地価変動等を考慮した金額×0.8で評価 | 従来は路線価・固定資産税評価額で評価（時価の50〜70%程度）→ 取得額の80%で評価に変更 |
| 5年超前に取得した賃貸不動産 | 従来どおり路線価・固定資産税評価額で評価 | 変更なし |
| 不動産小口化商品 | 取得時期にかかわらず時価で評価 | 従来は不動産と同じ路線価評価 → 完全に時価評価へ |
📢 令和8年度税制改正のポイント
「相続直前の駆け込み購入」による節税策はほぼ封じられました。今後は5年以上前からの計画的な不動産取得が重要です。すでに5年以上所有している土地の上に新築する場合は、通達改正日以前に着工していれば経過措置により従来の評価が適用されます。
📐 シミュレーション前提条件
| 評価項目 | 5年超保有 （従来評価） |
5年以内取得 （改正後） |
|---|---|---|
| 土地の評価 | 3,792万円 （路線価4,800万×貸家建付地0.79） | 4,800万円 （6,000万×0.8） |
| 建物の評価 | 1,400万円 （固定資産税評価2,000万×貸家0.7） | 3,200万円 （4,000万×0.8） |
| 合計評価額 | 5,192万円 | 8,000万円 |
| 評価圧縮率 | 約48%減 | 約20%減 |
※改正後の5年以内取得分は、貸家建付地・貸家の評価減の適用可否が今後の通達で確定予定。ここでは取得額×0.8として計算。
5年超の保有であれば約48%の評価圧縮が可能ですが、5年以内では約20%にとどまります。不動産対策は「早く始める」ことの重要性がさらに増しました。
不動産による相続税対策は強力ですが、全ての人に向いているわけではありません。以下の判断チェックリストで、自分にとってリスクが大きすぎないかを確認してください。
| 判断軸 | やるべき条件 | やるべきでない条件 |
|---|---|---|
| ①空室リスク | 賃貸需要が安定している立地（駅徒歩10分以内、人口増加エリア等） | 過疎地域・賃貸需要が低いエリア |
| ②納税資金 | 不動産に組み替えた後も、相続税の納税に充てる現金が十分残る | 不動産に全額投資してしまい、納税資金が不足する |
| ③遺産分割 | 相続人が1人、または分割方法で合意できている | 相続人が複数いて不動産の分割で揉める可能性がある |
| ④借入負担 | 借入金の返済が家賃収入で十分まかなえる | 金利上昇リスクを考慮すると返済が困難になる可能性がある |
💡 実務のポイント
「節税になるから」と営業されてアパートを建てたものの、入居者が集まらず赤字経営に陥るケースを年に数件は目にします。特に地方の遊休地にアパートを建てる場合は要注意です。まず不動産市場の調査（周辺の空室率・家賃相場・人口動態）を行い、事業として収益が見込めるかを判断することが先決です。節税効果が出るのは、事業として成り立っていることが大前提です。
不動産対策と小規模宅地等の特例を組み合わせると、節税効果はさらに大きくなります。ただし、自宅の敷地と賃貸アパートの敷地の両方に特例を使う場合は、適用面積の調整が必要です。
| 宅地の区分 | 減額割合 | 適用上限面積 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 80% | 330㎡まで |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 80% | 400㎡まで |
| 貸付事業用宅地等（賃貸物件の敷地） | 50% | 200㎡まで |
自宅と賃貸物件の両方に特例を使う場合、「自宅330㎡まで使いきったら賃貸は使えない」わけではありませんが、貸付事業用を併用する場合は面積の調整計算が必要です。一般的には、減額割合が大きい居住用（80%）を優先し、残りの枠で貸付事業用（50%）を使う方が有利です。
小規模宅地等の特例の詳しい要件については、「小規模宅地等の特例の要件と計算方法」をご覧ください。
遊休地を所有している場合に賃貸アパートを建設するケースは、最も一般的な不動産対策です。実施の流れとポイントを整理します。
| Step | やること | 期間の目安 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 1 | 相続税の試算・対策の必要性判定 | 1〜2ヶ月 | 税理士に現状の相続税を試算してもらう |
| 2 | 賃貸市場調査・事業計画策定 | 1〜2ヶ月 | 周辺の空室率・家賃相場を必ず調査 |
| 3 | 建築会社の選定・設計・見積 | 3〜6ヶ月 | 複数社から見積を取る。建築費の妥当性を確認 |
| 4 | 融資の申込み・契約 | 1〜2ヶ月 | 金利タイプ（固定/変動）の選択が重要 |
| 5 | 着工・竣工・入居者募集 | 6〜12ヶ月 | 竣工前から入居者募集を開始する |
| 6 | 賃貸経営開始・管理体制構築 | — | 管理会社の選定。相続時の賃貸割合が評価に直結 |
計画開始から賃貸経営の安定化まで、最短でも1年〜1年半はかかります。5年ルールも考慮すると、相続対策としてアパートを建てる場合は6年以上前から計画を開始するのが理想です。
⚠️ 空室に注意：賃貸割合が評価に直結
貸家建付地の評価減は「賃貸割合」に比例します。全10室のうち3室が空室であれば賃貸割合は70%となり、満室の場合より評価減の効果が小さくなります。相続開始時点で空室があると、想定していた節税効果が得られないことがあります。
不動産賃貸業の規模が大きい場合、資産管理会社（法人）を設立して不動産を法人所有にすることで、相続税対策をさらに強化できます。
法人化の最大のメリットは、家賃収入を法人で受け取り、役員報酬として相続人に分配することで、所得の分散と財産の移転を同時に実現できる点です。相続人を役員にして役員報酬を支払えば、その分だけ将来の相続財産の増加を抑制できます。
一方、法人が相続開始前3年以内に取得した不動産は、取引相場のない株式の純資産価額方式で「通常の取引価額（時価）」で評価されるという規定（財産評価基本通達189の4）があります。法人を使った不動産対策でも、「早めの実行」が鍵です。
土地の相続税評価の基本については、「土地の相続税評価｜路線価方式・倍率方式の計算方法」をご覧ください。
📋 この記事のポイント
不動産を活用した相続税対策は、正しく実行すれば最も効果の高い節税手法の一つです。ただし、税制改正の動向を踏まえた計画的な実行と、事業としての採算性の確認が不可欠です。不動産対策を検討されている方は、早い段階で相続税に詳しい税理士に相談されることをおすすめします。
AYUSAWA PARTNERS
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