「不動産所得の税金が重い」「将来の相続税が不安」という不動産オーナーに向けて、法人化の3つの方式（管理型・サブリース型・所有型）の比較から、個人→法人への不動産移転コスト、相続税対策スキームまで完全ガイドします。この記事を読めば、あなたに最適な法人化スキームを選べるようになります。
🏆 結論：法人化の方式は不動産所得の規模と相続対策の必要度で決まる
不動産所得800万円以下なら管理型で所得の5〜8%を法人に移転、800万〜1,500万円ならサブリース型で10〜15%を移転、1,500万円超または相続対策が急務なら所有型で全額を法人に移転するのが基本方針です。ただし、所有型は不動産の移転に譲渡所得税・不動産取得税・登録免許税がかかるため、移転コストを回収できるかのシミュレーションが不可欠です。
不動産賃貸の法人化とは、個人で所有・運営している賃貸不動産事業について、法人（資産管理会社）を設立して事業の一部または全部を法人に移すことです。法人化の最大の目的は、個人の所得税（最高税率55%）と法人税（実効税率約24〜34%）の税率差を活用した節税と、将来の相続税対策です。
法人化には大きく分けて3つの方式があり、それぞれ節税効果・移転コスト・運営の手間が異なります。
| 比較項目 | 管理型 | サブリース型 | 所有型 |
|---|---|---|---|
| 不動産の所有者 | 個人 | 個人 | 法人 |
| 法人に移転できる所得 | 家賃の5〜8%程度 | 家賃の10〜15%程度 | 家賃の全額 |
| 節税効果 | 小 | 中 | 大 |
| 初期コスト | 法人設立費のみ | 法人設立費のみ | 法人設立費＋不動産移転コスト |
| 相続税対策効果 | 限定的 | 限定的 | 大きい |
| 税務調査リスク | 管理の実態が問われる | 空室リスク負担の実態が問われる | 移転価格の適正性が問われる |
| おすすめの規模 | 不動産所得800万円以下 | 800万〜1,500万円 | 1,500万円超 |
管理型は、個人が所有する不動産の管理業務を法人に委託し、管理手数料を支払う方式です。不動産の所有権は個人のまま変わりません。法人は入居者対応・清掃・修繕手配などの管理業務を行い、その対価として家賃収入の5〜8%程度の管理手数料を受け取ります。
管理手数料は個人の不動産所得の必要経費になるため、個人の所得税が軽減されます。法人側では、受け取った管理手数料から役員報酬や経費を差し引いた利益に法人税が課されます。
⚠️ 注意
管理型法人で最も問題になるのは「管理の実態」です。法人が実際に管理業務を行っていない場合や、管理手数料が不相当に高額な場合、税務調査で管理手数料の経費算入が否認されるリスクがあります。外部の管理会社にも管理を委託している場合は特に、法人が行う管理業務の内容を明確にしておく必要があります。
サブリース型は、個人が所有する不動産を法人が一括で借り上げ（マスターリース）、法人が入居者に転貸（サブリース）する方式です。法人は入居者から家賃を受け取り、個人に対してはサブリース賃料（通常は満室家賃の85〜90%程度）を支払います。差額の10〜15%が法人の収益になります。
管理型よりも法人に移転できる所得が大きいため、節税効果が高くなります。ただし、空室リスクを法人が負担する（空室であっても個人への賃料支払いは固定）という実態がなければ、税務上サブリースとは認められません。
💡 実務のポイント
サブリース型で税務調査をクリアするには、個人と法人の間のサブリース契約書を整備し、空室リスクを法人が負担する旨を明記しておくことが重要です。実際に空室が発生した月でも、法人から個人への賃料支払いが行われている実績を作っておくと、契約の実態を証明しやすくなります。
所有型は、個人が所有する不動産を法人に移転し、法人名義で不動産賃貸業を営む方式です。家賃収入の全額が法人に帰属するため、3方式の中で最も節税効果が大きく、相続税対策としても最も効果的です。
ただし、個人から法人に不動産を移転する際に、譲渡所得税・不動産取得税・登録免許税などの移転コストが発生するという大きなデメリットがあります。このコストを回収できるかどうかが、所有型を選択する判断基準になります。
移転コストを抑えるため、実務上もっともよく採用されるのが「建物のみ法人に売却し、土地は個人所有のまま法人に貸す」方法です。建物は減価償却により帳簿価額が下がっているため、売却時の譲渡所得が抑えられます。
この場合、個人と法人の間で土地の賃貸借が発生するため、借地権の問題が生じます。これを回避するために「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。
📐 シミュレーション前提条件
| パターン | 不動産所得800万円 | 不動産所得1,500万円 | 不動産所得3,000万円 |
|---|---|---|---|
| 法人化なし（個人のみ） | 約174万円 | 約425万円 | 約1,070万円 |
| 管理型（管理料8%） | 約158万円 | 約390万円 | 約985万円 |
| サブリース型（差額15%） | 約143万円 | 約355万円 | 約910万円 |
| 所有型（全額法人） | 約130万円 | 約295万円 | 約720万円 |
| 所有型の年間節税額 | 約44万円 | 約130万円 | 約350万円 |
※概算値です。所得控除、社会保険料、法人住民税均等割等により変動します。正確なシミュレーションは税理士にご相談ください。
📊 公認会計士の視点
シミュレーションでは社会保険料を除外していますが、実際には法人化すると社会保険（健康保険＋厚生年金）への加入が必要になります。役員報酬に対して約30%の社会保険料が発生するため、この負担を含めたトータルで判断しなければなりません。社会保険料の負担を含めると、法人化の損益分岐点は不動産所得900万円〜1,000万円程度に上がるのが一般的です。
不動産所得の計算方法の基本については「不動産賃貸所得の計算方法と確定申告の完全ガイド」で詳しく解説しています。
所有型法人を選択する場合、個人から法人に不動産を移転する必要があります。移転方法は主に4つあり、それぞれコストとリスクが異なります。
| 移転方法 | 個人の税負担 | 法人の税負担 | 実務上の注意点 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 譲渡所得税（帳簿価額と売買価格の差額に課税） | 不動産取得税＋登録免許税 | 適正な時価での売買が必須。低額譲渡は否認リスク |
| 贈与 | みなし譲渡所得税（時価で売却したものとして課税） | 受贈益に法人税＋不動産取得税＋登録免許税 | 個人・法人双方に課税されるため最もコストが高い |
| 現物出資 | みなし譲渡所得税 | 不動産取得税＋登録免許税 | 検査役の調査が原則必要（少額免除あり） |
| 新規取得（法人で購入） | なし | 不動産取得税＋登録免許税（通常の取得と同じ） | 法人の信用力での融資が必要 |
減価償却により帳簿価額が下がった建物を法人に売却し、土地は個人所有のまま法人に貸し付ける方式が、実務上もっとも多く採用されています。この方式のメリットは、建物の帳簿価額＝売買価格とすることで、譲渡所得をほぼゼロにできる点です。
ただし、帳簿価額が時価を大幅に下回っている場合は、時価の2分の1未満での売買は「低額譲渡」とみなされ、時価で売却したものとして譲渡所得が計算されるリスクがあります（所得税法第59条）。
💡 実務のポイント
建物のみ法人に売却する場合の価格設定は、固定資産税評価額をベースにするのが実務上の安全圏です。帳簿価額と固定資産税評価額が近い場合は帳簿価額での売買も問題ありませんが、乖離が大きい場合は不動産鑑定士の鑑定評価を取っておくとより安心です。
建物のみを法人に移転し、土地を個人が法人に貸す場合、借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）の問題が生じます。本来、土地を借りる際には権利金（借地権の対価）を支払うのが商慣行であり、権利金を支払わない場合は「権利金の認定課税」が行われる可能性があります。
これを回避するため、個人と法人の連名で「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出します。この届出書を提出することで、将来土地を返還する際に借地権の対価を請求しない旨を明示し、権利金の認定課税を回避できます。
届出書を提出せずに、権利金も支払わず、相当の地代（土地の時価の6%程度の年額地代）も支払っていない場合、法人に対して借地権の認定課税が行われます。この場合、法人側で借地権相当額（土地の時価の60〜70%）が受贈益として課税され、個人側では同額が土地の譲渡対価として課税される危険があります。
⚠️ 注意
「土地の無償返還に関する届出書」は建物を法人に移転したらすみやかに提出してください。提出が遅れると、その間の期間について認定課税が行われるリスクがあります。また、届出書を提出した場合でも、個人が法人から受け取る地代が「固定資産税の2〜3倍程度」を下回ると、使用貸借と認定される可能性があるため、適正な地代を設定しましょう。
個人で不動産を所有している場合、毎年の不動産収入から税金・経費を差し引いた残りが個人の預貯金として蓄積し、相続財産が年々膨らんでいきます。法人化すると、不動産収入は法人に帰属するため、個人の相続財産の増加を抑制できます。
さらに、法人から家族（配偶者・子・孫）に役員報酬を支給することで、将来の相続人に合法的に資産を移転できます。この方式は、暦年贈与（年110万円の非課税枠）と比べてはるかに大きな金額を移転できるメリットがあります。
不動産を法人で所有すると、相続時に評価されるのは「不動産」ではなく「法人の株式」です。非上場株式の評価は、純資産価額方式または類似業種比準方式で行われますが、不動産管理会社の場合は通常、純資産価額方式が適用されます。
純資産価額方式では、不動産の評価額から法人税相当額（37%）を控除できるため、個人が直接不動産を所有する場合と比べて株式の評価額が圧縮されます。
🧮 評価額圧縮の具体例
個人が時価1億円（相続税評価額8,000万円）の賃貸マンションを所有する場合、相続税の課税対象は8,000万円です。一方、法人が同じ物件を所有する場合、純資産価額方式では、含み益（時価−帳簿価額）に対する法人税相当額37%を控除できます。仮に帳簿価額が5,000万円の場合、含み益3,000万円×37%＝1,110万円が控除され、株式評価額は約6,890万円となります。この差額約1,110万円分が相続税の節税につながります。
現物出資とは、金銭ではなく不動産などの財産を出資して法人の株式を取得する方法です。不動産を法人に現物出資した場合、税務上は「時価で不動産を売却し、その代金で株式を取得した」とみなされます（所得税法第59条）。
そのため、不動産の時価が帳簿価額を上回っている場合は、差額に対して譲渡所得税が課されます。さらに、法人側では不動産取得税と登録免許税が発生します。
会社法上、現物出資の場合は原則として裁判所の選任する検査役の調査が必要です。ただし、出資する財産の価額が500万円以下の場合や、弁護士・税理士等の専門家による証明がある場合は、検査役の調査が免除されます。
実務上は、現物出資よりも「売買」の方が手続きが簡単で税務リスクも低いため、あえて現物出資を選択するケースは少なくなっています。
入居者に立退きを求める場合に支払う立退料は、その目的によって税務上の取扱いが異なります。
| 立退きの目的 | 税務上の取扱い | 具体例 |
|---|---|---|
| 建替え・修繕のため | 不動産所得の必要経費 | 老朽化した建物を建替えるために入居者に立退きを求める場合 |
| 売却のため | 譲渡費用（譲渡所得の計算で控除） | 不動産を売却するために入居者に立退きを求める場合 |
| 自己使用のため | 家事費（経費にならない） | 賃貸をやめて自宅として使うために立退きを求める場合 |
立退料を受け取った入居者側では、立退料の性格に応じて所得の区分が異なります。借家権の消滅の対価として受け取った部分は「譲渡所得」、営業補償として受け取った部分は「事業所得」または「雑所得」、移転費用の補てんとして受け取った部分は「一時所得」として扱われます。
法人化に伴い、個人所有の建物内の入居者に立退きを求めるケースでは、建替え目的として不動産所得の必要経費に算入するのが一般的です。
ステップ1：法人の種類を決定する — 株式会社と合同会社のいずれかを選択します。設立コストを抑えるなら合同会社（約6〜10万円）、将来的な事業拡大や信用力を重視するなら株式会社（約20〜25万円）が適しています。
ステップ2：定款を作成して法人を設立する — 事業目的に「不動産の所有、賃貸、管理及び売買」を含め、役員構成（家族を含む）を決定します。
ステップ3：税務署等への届出を行う — 法人設立届出書、青色申告承認申請書、給与支払事務所等の開設届出書を提出します。
ステップ4：不動産の移転または管理契約を締結する — 所有型の場合は売買契約と登記、管理型・サブリース型の場合は管理委託契約またはサブリース契約を締結します。
ステップ5：金融機関・入居者への通知 — 賃料の振込先変更、管理会社の変更などを入居者に通知します。融資がある場合は金融機関への相談も必要です。
法人設立の手続き全般については「フリーランス・個人事業主の確定申告の基礎知識」でも関連する届出について解説しています。
法人の役員は社会保険（健康保険＋厚生年金）への加入が義務です。役員報酬に対して約30%の社会保険料が発生するため、節税効果を相殺してしまう場合があります。社会保険料の負担を含めたシミュレーションが不可欠です。
法人は赤字であっても、法人住民税の均等割（東京都の場合、年間約7万円）を毎年支払う必要があります。この固定コストは法人化の損益分岐点に影響します。
所有型で不動産を移転する場合、譲渡所得税・不動産取得税・登録免許税の合計が数百万円になることもあります。年間の節税額でこの移転コストを何年で回収できるかを事前に計算しましょう。
個人名義のローンがある物件を法人に移転する場合、金融機関の承諾が必要です。無断で所有権を移転すると、契約違反として一括返済を求められる可能性があります。事前に金融機関に相談し、法人への借換えまたは承諾を得てから進めましょう。
個人と法人の間の取引（管理手数料・サブリース賃料・売買価格・地代）は、すべて適正な水準であることが求められます。同族間取引は税務調査で重点的にチェックされるため、取引条件の根拠を文書で残しておくことが重要です。
減価償却の最適化と法人化の関連については「不動産の減価償却費を最大化する5つのテクニック」も参考になります。
📋 この記事のポイント
